Una sentència històrica anul·la clàusules abusives en contractes de lloguer a Badalona

Sandra i Miquel són una parella de Badalona que fa tres anys van trobar un pis de lloguer en el barri del Progrés, una zona molt sol·licitada de la ciutat costanera. Com molts altres, van acceptar un contracte sense marge de negociació, conscients que, en un mercat tan competitiu, rebutjar una oferta pot suposar quedar sense llar.

El que no imaginaven és que aquest contracte contenia diverses clàusules abusives que ara han estat declarades nul·les per la justícia.

Clàusules imposades sense opció a negociació

El pis pertanyia a Nestar, una filial del grup inversor Azora, un dels majors propietaris d'habitatges a Espanya. El contracte obligava els inquilins a pagar:

• Una assegurança d'impagament, encara que la pòlissa només beneficiava a l'arrendador.
• L'Impost de Béns immobles (IBI) i les despeses de comunitat a partir del tercer any.
• Penalitzacions econòmiques si el desallotjament de l'immoble no es feia en la data pactada.
• Autorització automàtica per a ser inclòs en llistes de morosos en cas d'impagament.
• Renúncia a qualsevol indemnització si el propietari cancel·lava anticipadament el contracte.
• Assumpció genèrica de tots els costos derivats de qualsevol conflicte legal.

En total, s'estima que aquestes condicions incrementaven el cost anual del lloguer en més de 2.400 euros.

"Sabia que no era just, però no tenia alternativa"

Sandra explica que, malgrat saber que les clàusules eren desproporcionades, es va sentir obligada a signar:

“El mercat és tan agressiu que acabes acceptant condicions que saps que no són legals. No tens marge per a negociar.”

No obstant això, en lloc de resignar, va decidir actuar. Va reunir altres veïns i, juntament amb una advocada del Col·lectiu Ronda, va impulsar una demanda col·lectiva. De més de 80 arrendataris, només 11 es van atrevir a continuar endavant.

“Fa por enfrontar a una gran empresa amb molts recursos. Però tenim drets i han de respectar”, afirma Sandra.

Una sentència que marca un abans i un després

El Jutjat de Primera Instància número 1 de Badalona ha donat la raó als inquilins i ha anul·lat sis clàusules del contracte per considerar-les abusives. Aquesta resolució se suma a una sentència anterior a Granollers (gener de 2023) contra el mateix grup inversor, consolidant un important precedent jurídic.

Segons Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda:

“Aquestes clàusules estan presents en milers de contractes i no són fruit d'una negociació. S'imposen. Aquesta sentència pot suposar un punt d'inflexió.”

Un problema estructural que s'estén per tot l'Estat

El cas de Badalona no és un fet aïllat. Només la setmana passada, una trentena de veïns de Vallecas (Madrid) van demandar a Azora per clàusules similars. També s'han presentat denúncies contra ImmoCriteria, del grup CaixaBank, per pràctiques abusives en pisos de protecció oficial a Catalunya, on fins i tot s'ha iniciat una vaga de lloguers.

Azora es defensa i recorre la sentència

El grup Azora, per part seva, defensa la legalitat de les clàusules i ha anunciat que recorrerà la sentència davant l'Audiència Provincial de Barcelona, com ja va fer en el cas de Granollers. La data clau serà el pròxim 16 de juliol, quan es conegui la decisió del tribunal superior.

Malgrat que aquestes sentències encara no són fermes i no han obligat a modificar contractes ni retornar quantitats, en cas de confirmar-se, podrien obrir la porta a reclamacions massives.

“No s'anul·len automàticament tots els contractes, però sí que s'estableix un precedent jurídic molt rellevant”, recorda Serrano.

Claus jurídiques: per què les clàusules van ser anul·lades

La resolució judicial considera que les condicions imposades generaven un desequilibri evident entre arrendador i inquilí. Algunes de les raons clau per a l'anul·lació han estat:

• Falta de transparència: els inquilins no podien preveure l'abast econòmic real de les condicions.
• Violació de drets fonamentals: com en el cas de la clàusula d'inclusió en registres de morosos.
• Contractes en situació de desigualtat: no existia possibilitat real de negociació per part dels inquilins.

De moment, el que pot passar ara és que Azora continuï cobrant els conceptes anul·lats judicialment. No obstant això, si l'Audiència Provincial ratifica la nul·litat, el fons podria veure obligat a reemborsar els imports indegudament cobrats i modificar les seves pràctiques contractuals.