L'accessibilitat a l'habitatge disminueix gairebé un 40% a Espanya, segons un informe

En un escenari marcat per l'alça dels costos de finançament a causa de la pujada dels tipus d'interès, el mercat immobiliari espanyol enfronta desafiaments quant a l'accessibilitat a l'habitatge. Segons el recent Informe de Taxacions del segon trimestre del 2023, elaborat per la prestigiosa consultora CBRE, la mitjana nacional d'accessibilitat s'ha vist afectada i ha pujat al 39,34% des del 37,5% anterior. Aquesta situació posa en risc la zona considerada segura, fixada al 40%.

DIFERENTS RITMES

L'anàlisi detallada mostra que diverses províncies es troben en una situació especialment complicada, amb un esforç per adquirir un habitatge que supera el 60%. Entre elles, destaquen les Balears, Màlaga, Alacant, Santa Cruz de Tenerife i Girona, que han experimentat un augment de preus superior al 5%. Aquest increment, sumat a l'encariment dels costos de finançament per la pujada intensa dels tipus d'interès, ha elevat les ràtios d'accessibilitat per sobre de la mitjana i fora de la zona segura.

En contraposició, províncies com Burgos, Terol i Ciudad Real mostren preus d'habitatge més assequibles i fins i tot han registrat una reducció durant el segon trimestre de l'any. Les seves ràtios d'accessibilitat se situen en un 27,5%, 25,5% i 25% respectivament, situant-se dins de la zona considerada segura.

L'informe revela una marcada disparitat en l'evolució dels preus de l'habitatge a Espanya durant el segon trimestre. Cinc territoris van experimentar un augment superior al 6%, mentre que a onze províncies els preus van baixar. Així, el mercat immobiliari es mou a diferents velocitats.

Màlaga emergeix com la província líder en demanda, impulsada per un fort augment de població i la seva rellevància creixent com a pol d'atracció empresarial internacional. Tot això s'ha traduït en un augment significatiu dels preus de la vivenda, segons destaquen els experts de CBRE.

En el cas de Segòvia, la pressió sobre l'oferta existent es deu a l'escassetat d'habitatges d'obra nova i genera una alta demanda al mercat de segona mà. Tot i les fortes pujades interanuals en termes percentuals, els preus es mantenen un 20% per sota de la mitjana nacional i un 63% més baixos que a la propera Madrid, destaca l'experta María Enríquez.

Balears continua sent objecte d'una demanda sostinguda, cosa que contrasta amb una oferta limitada, generant tensió en els preus de venda. A més, l'atractiva rendibilitat dels actius residencials manté les Illes Balears com una de les destinacions més atractives per a la inversió. Per part seva, a Santa Cruz de Tenerife, els alts costos de construcció i l'escassetat de materials han provocat una reducció en l'oferta, incapaç de satisfer l'alta demanda existent.

Pel que fa a Guadalajara, l'augment de preus es deu a un important creixement poblacional els últims anys, impulsat per la proximitat a Madrid i la disponibilitat d'habitatges a un cost un 57% més baix que a la capital.

TENSIÓ

D'altra banda, l'informe també presenta l'Índex de tensió immobiliària, que reflecteix la relació entre les transaccions immobiliàries i el total d'habitatges a Espanya. Les províncies amb preus més tensionats tenen un índex superior al 2%, mentre que a les altres dues categories amb augments de preus més moderats, l'índex de tensió se situa al voltant de l'1,6%. La mitjana de totes les províncies és de 1,8%.

Històricament, durant èpoques de desacceleració econòmica, l'índex de tensió immobiliària tendeix a situar-se per sota de l'1,4%, mentre que un índex superior a 4,5% alerta sobre un mercat amb risc d'escalfament, com es va registrar als anys més àlgids del boom immobiliari a altres països.

Les projeccions futures del mercat immobiliari generen interrogants. Segons les darreres estimacions de Caixabank Research, s'espera un augment del 2,9% en el preu de l'habitatge aquest any. No obstant això, es recalca que aquestes revisions a l'alça es deuen al bon exercici observat fins ara ia la rigidesa a la baixa dels preus a curt termini.

Pel que fa a la demanda, es preveu una disminució considerable en les compravendes durant els propers mesos, amb una xifra propera a les 500.000 transaccions el 2023. Aquesta quantitat és similar a la registrada el 2019, però un 23% inferior a la del 2022 (650.000).

Tot i la desacceleració, els experts destaquen que el mercat immobiliari espanyol ha mostrat una desacceleració més suau del que s'esperava, amb dades que superen les expectatives durant el primer semestre de l'any. L'any 2024 s'espera un creixement del preu de l'habitatge de l'1,1%, amb unes 510.000 unitats venudes i uns 105.000 visats d'obra nova.

La xarxa immobiliària Century 21 també projecta un escenari d'estabilització de preus, però s'anticipa una demanda persistent. Ricardo Sousa, CEO de Century 21 per a Espanya i Portugal, afirma que les dades confirmen la tendència d'estabilització dels preus de l'habitatge a Espanya.

Així mateix, assenyala que els tipus d'interès continuaran afectant la demanda, fet que fa que la majoria de les transaccions immobiliàries es tanquin en un segment de preus inferior a la mitjana d'anys anteriors. El 2021, el valor mitjà de transacció a la xarxa Century 21 va superar els 200.000 euros, mentre que al tancament del primer semestre del 2023, no ha superat els 150.000 euros.

En resum, l'augment dels tipus d'interès està deixant empremta al mercat immobiliari espanyol, afectant l'accessibilitat a l'habitatge en algunes províncies i generant tensions als preus en altres.

Tot i que es projecta una desacceleració els propers trimestres, el mercat immobiliari continua sent dinàmic, i persisteix la incertesa sobre l'evolució futura del preu de l'habitatge a Espanya.