La CNMC impulsa una consulta històrica per a desbloquejar traves legals i flexibilitzar l'accés a l'habitatge

Espanya, i especialment Catalunya, s'enfronta a un desafiament residencial sense precedents. L'augment sostingut de preus, l'escassetat d'oferta i la rigidesa de la normativa urbanística han convertit el dret a l'habitatge en un tema de màxima preocupació social i política. Davant aquest escenari, la CNMC ha obert una consulta pública que busca analitzar els obstacles que encareixen l'habitatge i dificulten la transformació d'immobles infrautilitzats, amb l'objectiu d'afavorir un mercat més competitiu i accessible per a tots els ciutadans.

La consulta: identificar barreres i obrir oportunitats

La CNMC ha subratllat que el cost del sòl pot representar fins al 45% del preu final de l'habitatge, un factor determinant en la inaccessibilitat de moltes llars. La consulta, oberta fins al 21 de novembre, pretén recaptar propostes i experiències que permetin reduir els temps de transformació del sòl i desbloquejar processos que avui alenteixen la reconversió de locals i oficines en habitatges.

Mercedes Blanco, CEO de Veïns Feliços i membre de la Junta de COAPI (Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona), emfatitza: “Espanya, i especialment Catalunya, necessita revisar amb urgència la rigidesa de les seves normatives urbanístiques. Tenim milers de metres quadrats de locals i oficines buits que podrien convertir en habitatges, però la legislació actual no facilita aquesta reconversió”.

Blanco insisteix que la reconversió d'immobles infrautilitzats no és només una mesura tècnica, sinó una solució social i econòmica. La lentitud dels procediments, sumada a la falta de coordinació entre administracions, encareix els projectes i limita l'oferta d'habitatge assequible. “Cada mes que es retarda una requalificació o una llicència, els costos augmenten i es traslladen al comprador o a l'inquilí. Simplificar i agilitar els processos no sols és una qüestió tècnica, sinó també social i econòmica”.

Transformació de locals i oficines: una oportunitat històrica

En ciutats com Barcelona, Madrid i València, milers de metres quadrats d'oficines i locals comercials romanen buits, mentre la demanda d'habitatge continua creixent. Per a experts com Blanco, reconvertir aquests espais seria una mesura immediata i efectiva per a alleujar l'escassetat d'habitatge.

“No es tracta només de construir més, sinó d'aprofitar millor el que ja tenim. La transformació de locals i oficines en habitatges dignes i eficients és una oportunitat que Espanya no pot continuar desaprofitant”, explica la CEO de Veïns Feliços.

L'objectiu de la CNMC és recollir experiències comparades, bones pràctiques i propostes concretes que puguin accelerar la transformació del sòl, afavorint un mercat d'habitatge més competitiu i accessible, capaç de respondre a les necessitats reals de la població.

Condicions mínimes d'habitabilitat: qualitat i seguretat com a prioritat

La transformació de locals i oficines en habitatges ha de complir estrictes criteris d'habitabilitat. A Catalunya, el Decret 141/2012 estableix que un habitatge ha de tenir superfície mínima, ventilació i il·luminació natural, equipament bàsic, accessibilitat i bon estat de conservació per a obtenir la cèdula d'habitabilitat, requisit indispensable per a llogar, vendre o contractar subministraments.

“Garantir l'habitabilitat no és només complir la normativa, és assegurar que les persones puguin viure dignament i amb seguretat en les seves llars”, recorden tècnics i experts del sector. No complir aquests criteris pot implicar sancions administratives i problemes legals per a propietaris i inquilins.

Regulació de preus i Zones Residencials de Mercat Tensionat (ZRMT)

La Llei 12/2023 del Dret a l'Habitatge introdueix limitacions de renda en lloguers per a grans tenidors d'immobles en Zones Residencials de Mercat Tensionat (ZRMT). A Catalunya, es considera gran forquilla a qui posseeix cinc o més immobles dins d'aquestes zones.

Una ZRMT es declara quan la càrrega dels costos d'habitatge supera el 30% dels ingressos mitjans de la llar o quan els preus han crescut més de tres punts percentuals per sobre de l'IPC autonòmic en els últims cinc anys. La declaració de ZRMT dura tres anys i pot prorrogar si persisteixen les condicions que van justificar el seu establiment.

Tributació i intervenció administrativa

El Decret llei 5/2025 ha modificat els tipus de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials a Catalunya, aplicant trams del 10% al 13% i un 20% per a grans tenidors, incloent-hi edificis complets destinats a ús residencial.

Paral·lelament, el Reial decret llei 2/2025 ha regulat drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat, que permeten a l'administració adquirir preferentment immobles en ZRMT propietat de grans tenidors, garantint que puguin destinar a habitatge social o assequible.

Un mercat complex que exigeix acció immediata

El sector immobiliari a Espanya i Catalunya continua enfrontant una escassetat d'oferta estructural, preus elevats i tràmits burocràtics que alenteixen la transformació d'espais urbans. La consulta de la CNMC representa una oportunitat per a obrir la porta a un mercat més just i accessible, on l'habitatge deixi de ser un luxe i recuperi el seu caràcter de dret fonamental.

Mercedes Blanco resumeix la situació amb contundència: “Espanya, i especialment Catalunya, necessita revisar amb urgència la rigidesa de les seves normatives urbanístiques. Tenim milers de metres quadrats de locals i oficines buits que podrien convertir en habitatges, però la legislació actual no facilita aquesta reconversió”.

Amb aquesta iniciativa, la CNMC pretén no sols diagnosticar els problemes, sinó també establir les bases d'una transformació estructural que permeti a les famílies accedir a una llar digna i assequible, al mateix temps que dinamitza un sector clau per a l'economia i la cohesió social.