Escassetat de pisos i lloguers disparats: així serà el mercat immobiliari en 2026

El mercat immobiliari espanyol continua sent un tema central en l'economia i en la vida quotidiana de milions de famílies. Després d'anys de pujades constants, ajustos puntuals i una inflació persistent, la pregunta sobre si comprar ara o esperar continua oberta. Segons els últims estudis de BBVA Research, REBS en col·laboració amb la Universitat de Màlaga, Tinsa, CaixaBank Research i portals com a Idealista i Fotocasa, 2026 i 2027 es presenten com a anys de creixement moderat, estabilitat relativa i diferències notables segons la ubicació i el tipus d'habitatge.

Oferta insuficient i barreres estructurals

Un dels problemes més apressants del sector és l'escassetat d'habitatge nou. Espanya construeix al voltant de 80.000 habitatges a l'any, mentre la demanda anual supera les 120.000 unitats (BBVA Research, 2025). Aquest dèficit estructural genera pressió constant sobre els preus i limita l'accessibilitat, sobretot en les zones urbanes d'alta demanda.

Els factors que contribueixen a aquesta escassetat inclouen:

Manca de sòl finalista: La dificultat per a disposar de terrenys urbanitzables retarda projectes i augmenta els costos.

Processos burocràtics prolongats: Llicències, tràmits administratius i regulacions complexes incrementen els temps d'execució de les obres.

Escassetat de mà d'obra qualificada: Professionals en oficis essencials, com a obra de paleta, lampisteria o electricitat, són limitats, la qual cosa encareix la construcció i afecta la productivitat.

"El resultat són actius que es financen principalment amb recursos propis, però que triguen molt temps a rendibilitzar", assenyalen els economistes de BBVA Research, destacant l'impacte sobre les pimes del sector.

Previsions de vendes i preus 2025-2026

Segons BBVA Research, les vendes d'habitatge creixeran un 1,8% en 2025 i s'estancaran en -0,3% en 2026. La construcció d'habitatge nou augmentarà un 10% i un 12% respectivament, insuficient per a cobrir la demanda acumulada de 625.000 llars entre 2021 i 2025.

Quant als preus, BBVA estima increments del 10% en 2025 i del 7% en 2026. REBS aporta xifres detallades per a 2026: la habitatge d'obra nova pujarà un 6,1%, aconseguint un preu mitjà de 305.000 euros, mentre que l'habitatge de segona mà augmentarà un 5,5%, situar en 204.327 euros.

"La pujada de preus continuarà evidenciant el desequilibri entre oferta i demanda", destaquen els economistes de BBVA.

Els portals immobiliaris i consultores coincideixen: el cicle de pujades agressives ha acabat, però no es preveu caiguda significativa dels preus, generant un mercat més racional on la ubicació, eficiència energètica i finançament flexible seran determinants per a la decisió de compra.

Hipoteques i accés al crèdit

L'accés al crèdit continua sent un factor clau per a la compra d'habitatge. Segons REBS, l'import mitjà de les hipoteques passarà de 145.687 euros en 2024 a 224.000 euros en 2026, la qual cosa suposa un augment del 35% en 2025 i del 13,7% en 2026. Aquesta pujada reflecteix l'encariment dels immobles i els tipus d'interès elevats.

"Aquests increments reflecteixen l'impacte de les polítiques monetàries i suposen un desafiament especialment per als compradors joves", expliquen els experts de REBS. La previsió és que l'estabilització de tipus en 2025 permeti un repunt moderat de la capacitat d'endeutament, especialment per als qui busquen habitatge de segona mà o projectes amb major eficiència energètica.

Mercat de lloguer i pressió sobre la demanda

El mercat d'arrendament segueix tensionado. Des de 2019, els lloguers han pujat un 34 % (#BBVA Research) i per a 2026 s'espera un increment addicional del 3% al 5% en zones urbanes com Madrid, Barcelona, València, Màlaga i Sevilla.

La “tempesta perfecta” es produirà amb la renovació massiva de contractes signats en 2021, coincidint amb el retorn de joves professionals a les grans ciutats. La conversió d'habitatges al lloguer vacacional també redueix l'oferta a llarg termini, generant pressió addicional sobre els preus.

Diferències regionals en els preus

El mercat espanyol mostra una gran heterogeneïtat segons la ubicació:

Grans ciutats (Madrid, Barcelona, Màlaga, València): Es projecten increments moderats de 2,5% a 4%, impulsats per la demanda laboral, la inversió internacional i l'escassetat de nova oferta (Tinsa, BBVA Research, REBS).

Costa Mediterrània i Canàries: Preus estables o amb repunts lleugers, sostinguts per compradors estrangers i l'habitatge vacacional.

Zones rurals i interiors: Podrien registrar lleugeres caigudes de -1% a -3% a causa de menor demanda i baixa connectivitat laboral.

Mercat secundari: L'habitatge de segona mà continua sent la més accessible, especialment en províncies interiors i ciutats mitjanes, representant el 80% de les transaccions (REBS).

Factors que impulsen l'evolució del mercat

L'evolució del mercat immobiliari espanyol està determinada per diversos factors interrelacionats que condicionen tant els preus com la dinàmica de la demanda:

La pujada de l'Euríbor entre 2023 i 2024 va frenar la compra d'habitatges, limitant la capacitat d'endeutament dels compradors, encara que es preveu que a partir de 2025 un descens progressiu dels tipus d'interès permeti un repunt moderat de la demanda hipotecària. 

Al mateix temps, l'oferta limitada d'habitatge nou i de sòl urbanitzable continua mantenint els preus en nivells elevats, la qual cosa reflecteix l'escassetat estructural que afecta moltes àrees del país. 

La demanda internacional, composta per compradors britànics, alemanys, francesos, nòrdics i estatunidencs, exerceix una pressió addicional sobre els mercats costaners i insulars, mantenint alts nivells d'ocupació i preus en zones estratègiques. 

La inflació, que ha superat l'increment salarial moderat de les llars, redueix la capacitat adquisitiva i força a molts compradors a optar per hipoteques més llargues o per immobles de menor grandària. 

A més, els alts preus del lloguer influeixen directament en la pressió sobre l'habitatge en venda, ja que molts inquilins decideixen convertir en propietaris davant la dificultat de trobar arrendaments assequibles, consolidant la tendència alcista del mercat.

Perspectives per a propietaris i inversors

L'any 2026 es perfila com un període d'estabilitat i moderat creixement dels preus, la qual cosa el converteix en un moment oportú perquè els propietaris puguin vendre els seus immobles de manera segura i amb rendibilitat raonable. Mantenir el valor d'un habitatge dependrà de diversos factors, entre els quals destaquen la ubicació, l'eficiència energètica, especialment aquelles amb qualificació A o B, l'accés a transport i serveis, així com la presència d'una demanda internacional activa i consolidada. No obstant això, no totes les propietats es veuran beneficiades d'igual manera. Aquelles situades en zones amb excés d'oferta o amb baixa connectivitat laboral podrien experimentar estancament en els preus o fins i tot lleugeres caigudes, per la qual cosa serà recomanable avaluar amb atenció el context abans de formalitzar la venda. Per als inversors, els mercats més atractius continuaran sent Madrid, Barcelona, la Costa Mediterrània i les Illes Balears, encara que hauran de tenir en compte els majors costos de finançament i els tipus d'interès elevats a l'hora de calcular la rendibilitat potencial de les seves operacions.

Previsió a mitjà termini: 2027

Les projeccions a mitjà termini, per a l'any 2027, indiquen que els preus podrien experimentar increments anuals d'entre un 3% i un 5%, sempre que l'economia mantingui un creixement sòlid i l'ocupació se sostingui. Entre els factors que continuaran impulsant el mercat destaquen la reducció progressiva dels tipus d'interès, que abaratirà el cost de les hipoteques, la demanda sostinguda de compradors estrangers en regions turístiques i l'escassetat estructural d'habitatge nou, que continuarà pressionant a l'alça els preus. 

No obstant això, els analistes adverteixen que si l'economia entra en una fase de desacceleració o els salaris no acompanyen l'increment del cost de vida, podrien produir períodes d'estabilització o lleugeres correccions en els preus. En paraules dels experts de BBVA Research, "encara que l'augment de recursos del Pla d'Habitatge 2026-2030 és positiu, la falta de coordinació entre administracions pot dificultar el compliment dels objectius fixats", la qual cosa subratlla la necessitat d'una acció coordinada per a garantir un desenvolupament equilibrat i sostenible del sector immobiliari.