L'accés a l'habitatge a Catalunya, un privilegi hereditari gairebé inassolible

La fisonomia de les ciutats catalanes, amb Barcelona al capdavant, està deixant de ser el mapa de les oportunitats laborals per a convertir en el tauler d'una partida d'escacs patrimonials. El que durant dècades es va entendre com l'"ascensor social" —aquesta idea que l'esforç individual garantia un lloc en l'estructura de la propietat— ha encallat enfront d'una realitat estadística demolidora. A Catalunya, el mercat immobiliari ha mutat en una estructura on el cognom pesa més que el currículum, i on l'herència ha passat de ser un esdeveniment fortuït a convertir en l'eix gravitacional de la supervivència econòmica.

Aquesta transformació no és una percepció subjectiva, sinó que ve avalada pels informes anuals del Consell General del Notariat. En l'última dècada, s'ha observat un increment sostingut en les adjudicacions de béns immobles per causa de mort en territori català, aconseguint cotes històriques. Els notaris donen fe d'una realitat crua: en un context de salaris estancats i preus de lloguer que absorbeixen més del 50% de la renda disponible en l'àrea metropolitana, l'habitatge ja no es conquista mitjançant l'estalvi del treball; es rep per línia successòria.

L'aristocratizació de l'accés a la ciutat

Des de la sociologia urbana, investigadors de l'Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona (IERMB) han advertit que estem davant una segmentació profunda de l'accés a l'urbs. El concepte de meritocràcia s'enfonsa quan les dades mostren que els joves catalans que aconsegueixen comprar un habitatge en zones tensionades ho fan, en la seva immensa majoria, gràcies a donacions en vida o bestretes d'herència. Aquest "Capital Familiar" actua com un filtre invisible que segrega la població entre aquells amb suport patrimonial i aquells que han de dedicar la seva vida a pagar el lloguer dels qui sí que el tenen.

Aquesta bretxa no sols afecta el present, sinó que projecta una ombra sobre la mobilitat social futura. Segons l'IERMB, la capacitat de triar veïnat en ciutats com Girona o Barcelona està cada vegada més vinculada a la transferència intergeneracional d'actius. Ja no es tracta de quant guanyes al mes, sinó de quant tenien els teus pares acumulat en béns immobles. El mercat català, per tant, deixa de ser un espai d'intercanvi per a convertir en un sistema de castes immobiliàries on la propietat s'hereta de manera estanca.

El greuge successori: el cost d'heretar a Catalunya

Un dels punts més crítics d'aquesta realitat és el cost fiscal de rebre la propietat. Catalunya se situa com una de les comunitats autònomes on resulta més car heretar un habitatge, especialment si es compara amb regions que han optat per la bonificació gairebé total de l'impost de successions i Donacions. Mentre que en comunitats com Madrid, Andalusia o la Comunitat Valenciana s'apliquen bonificacions de fins al 99% per a descendents directes, a Catalunya l'escala de gravamen és més progressiva i les bonificacions disminueixen ràpidament a mesura que augmenta el valor del patrimoni.

Aquesta diferència reguladora genera situacions de gran desigualtat. Un jove que hereta un pis de valor mitjà a Barcelona pot veure obligat a desemborsar desenes de milers d'euros en impostos, mentre que un altre en una situació idèntica a Madrid pagaria una quantitat simbòlica. A Catalunya, l'accés a l'herència no és un procés automàtic; requereix una liquiditat prèvia que moltes famílies treballadores no tenen, la qual cosa sovint força la venda de l'immoble a fons d'inversió o grans forquilles per a poder sufragar el deute tributari. És la paradoxa de l'"hereu pobre": posseir un actiu valuós sobre el paper, però ser incapaç de mantenir-lo per la càrrega fiscal i els costos de manteniment.

El desfasament vital i la utopia de la propietat

La utopia de la propietat per a tots, que va ser el motor de la societat catalana dels anys seixanta i setanta, ha donat pas a una distopia de l'espera. Segons diversos estudis demogràfics de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), l'esperança de vida actual ha retardat el moment de l'herència fins a edats que ronden els cinquanta o seixanta anys. Això crea un desfasament vital tràgic: el recurs arriba quan la fase de formació d'una llar i la criança dels fills ja ha passat.

Per tant, l'herència a Catalunya ja no serveix per a iniciar una vida independent, sinó que arriba com un mecanisme d'auxili per a assegurar una jubilació que es preveu precària o per a cancel·lar deutes hipotecaris contrets tardanament. Aquest retard cronològic obliga les famílies catalanes a realitzar un sobreesforç en les edats més productives, minvant el consum i la inversió en altres sectors. La riquesa es queda bloquejada en mans de la població de més edat mentre la joventut s'enfronta a una intempèrie habitacional sense precedents en les perifèries metropolitanes.

El matalàs familiar com a inflador de preus

El Banc d'Espanya ha assenyalat la rigidesa del mercat català, però menys s'ha analitzat com l'herència està influint en la resistència dels preus a la baixa. A l'haver-hi un flux constant de capital familiar que "ajuda" a completar les entrades dels préstecs a Barcelona o Tarragona, els preus de venda no acaben d'ajustar als salaris reals. El mercat sap que hi ha un estalvi generacional darrere d'una part de la demanda, la qual cosa permet mantenir taxacions artificialment altes.

Aquesta dinàmica castiga doblement al treballador sense herència a Catalunya: competeix en un mercat de preus inflats pel patrimoni acumulat d'altres famílies i el seu salari no té el poder adquisitiu necessari per a entrar en la licitació. El Banc d'Espanya adverteix que aquesta dependència de la riquesa heretada genera bombolles de desigualtat on el crèdit bancari sol flueix cap a aquells que ja tenen un aval immobiliari previ, tancant el cercle del privilegi.

El fenomen de la descapitalització parental

La veracitat d'aquest canvi de paradigma es reflecteix també en l'auge de les donacions en vida en el territori català. Conscients que els seus fills no podran accedir a un habitatge en el context actual, molts pares prefereixen descapitalitzar abans de morir. Això crea una pressió financera sobre els majors, que sacrifiquen la seva liquiditat de cara a la vellesa per a evitar que els seus descendents caiguin en l'exclusió habitacional o en la precarietat extrema del lloguer.

Aquest moviment de fons privats està operant com una política d'habitatge "de facto" però profundament injusta, ja que només beneficia a les famílies que ja posseeixen actius. El sistema actual dóna per descomptat que el sacrifici privat ha de suplir l'absència d'un parc d'habitatge públic eficient a Catalunya. El que abans era un patrimoni per al gaudi de la jubilació es converteix ara en el capital llavor que els fills necessiten per a tenir un sostre, traslladant el risc financer d'una generació a una altra.

El futur d'una societat d'hereus

Si l'accés a l'habitatge a Catalunya continua depenent de la loteria genètica, la mobilitat social es detindrà per complet. Els barris es blindaran no per murs físics, sinó per barreres patrimonials infranquejables que dividiran la ciutadania entre propietaris per llinatge i arrendataris per a tota la vida. La redefinició del mercat immobiliari no és només una qüestió de tipus d'interès; és, abans de res, una qüestió de justícia territorial i social.

L'anàlisi de la realitat actual ens obliga a preguntar-nos si estem disposats a acceptar que el dret a viure en la nostra pròpia terra sigui decidit pel testament dels avis. Sense una intervenció decidida que prioritzi el dret a la llar sobre el valor de l'actiu financer i una revisió de les càrregues que penalitzen a les famílies amb menys liquiditat, Catalunya corre el risc de consolidar una estructura de desigualtat hereditària. La construcció d'una comunitat justa en el segle XXI exigeix trencar la cadena que uneix el dret a un sostre amb el patrimoni acumulat dels avantpassats.