Els notaris creen un portal que assenyala el coll d’ampolla en l'habitatge

El Col·legi Notarial de Catalunya ha presentat aquest dilluns el nou Portal Estadístic del Notariat, una plataforma gratuïta i oberta a tota la ciutadania que ofereix dades reals de compravenda basades en escriptures notarials. L’eina, que es nodreix de l’Índex Únic Informatitzat Notarial —amb més de 170 milions de documents—, permet consultar preus mitjans, nombre d’operacions, superfície i import total fins a nivell de codi postal, amb actualització mensual 

Segons les dades presentades, el preu mitjà de l’habitatge plurifamiliar a Catalunya va arribar el 2025 als 2.628 €/m², un 10% més que el 2024 i molt a prop dels nivells previs a la bombolla immobiliària. El volum de compravendes també confirma la recuperació: 91.430 operacions el 2025, superant les registrades el 2007 

Tot i això, els responsables del portal alerten del desequilibri entre oferta i demanda, especialment davant les previsions de creació de noves llars.

Barcelona ciutat concentra els preus més elevats i ha assolit un rècord històric de 4.587 €/m², superant els valors del 2007 i amb un increment anual superior al 9,7%. A la província, el preu mitjà se situa en 3.017 €/m². Girona es consolida com el segon mercat més car, mentre que Tarragona registra els increments anuals més intensos —entre el 13% i el 14%— i Lleida manté els preus més assequibles, tot i els augments progressius 

El portal també posa llum sobre les dinàmiques socials del mercat

El pes dels compradors estrangers a Catalunya ha passat del 6,6% el 2007 al 20,82% al 2025. En canvi, la presència de joves de 18 a 30 anys ha caigut gairebé a la meitat en el mateix període, del 24,75% al 12,84%, evidenciant les dificultats d’accés al mercat de l'habitatge i la seva exclusió. 

Amb aquesta nova eina interactiva, els notaris aspiren a aportar transparència i rigor al debat públic sobre l’habitatge, oferint una fotografia real del mercat que permeti a ciutadans, professionals i administracions prendre decisions amb dades contrastades 

 

Albert Martínez Lacambra: "Sovint el debat sobre l'habitatge s'ha fet sobre percepcions i les dades mostren una realitat més complexa"

 

Albert Martínez Lacambra, director general del Centre Tecnològic del Notariat, ha defensat, en la presentació del portal dels notaris, que "el debat sobre l’habitatge s’ha construït massa sovint a partir de percepcions, mentre que les dades mostren una realitat més complexa i territorialment desigual". Abans d’impulsar noves lleis o mesures, ha demanat al públic present “aturar-se i mirar què hi ha darrere”, perquè la fotografia real del mercat no surt d’opinions, sinó de decisions patrimonials formalitzades i registrades amb plena traçabilitat. En aquest sentit, reivindica el valor de l’Índex Únic Notarial com una eina de dades granulars —nacionalitat, residència, edat, tipus d’operació— que pot orientar amb precisió les polítiques públiques.

La lectura de les sèries 2007-2025 evidencia dues etapes molt clares en paraules de Lacambra: "la caiguda abrupta posterior a la bombolla fins al 2013 i la recuperació sostinguda fins al 2025". Tot i la percepció generalitzada que “els pisos estan caríssims”, Lacambra matisa que," en termes reals, a Catalunya encara no s’ha tornat als nivells del 2007".  A més ha dit "el mercat és profundament dual: hi ha zones tensades i d’altres amb preus i dinàmiques molt diferents. El focus, per tant, s’ha de posar on la tensió és real —especialment a Barcelona— i entendre que la mobilitat residencial i la xarxa metropolitana també formen part de la solució".

Però el missatge central és contundent: "el problema estructural no és només la demanda, sinó sobretot l’oferta. Espanya i Catalunya produeixen molt menys habitatge del que necessiten, mentre la creació de llars creix impulsada principalment per la migració cap als nuclis urbans". 

Amb xifres de producció d’habitatges el país queda "molt per sota del ritme de noves llars, el dèficit s’acumula i amenaça d’esdevenir “una olla a pressió” en pocs anys si no s’agilitzen l’urbanisme, les llicències i la disponibilitat de sòl. Cal agilitzar la burocràcia que està frenant la construcció de vivendes al país". En paral·lel, alerta que "una part massa petita de la fiscalitat vinculada a l’habitatge acaba retornant en forma de polítiques d’habitatge, només el 10% del que es recapta acaba en aquesta partida del presupost públic".

Finalment, Lacambra ha demant rigor en el debat sobre estrangers i joves. En relació amb això ha dit que a "Barcelona, un de cada tres habitatges el compra un estranger, però la majoria són residents; i quan es comparen compres i vendes de no residents, les dades no avalen la idea d’una “depredació” del mercat per part dels estrangers no residents". En canvi, "on sí hi ha una fractura clara és en l’accés a l'habitatge dels joves: del 2007 al 2025, els compradors de 18 a 30 anys passen d’un de cada quatre a un de cada deu, sobretot per l’estalvi inicial que necesiten del 20% del total del cost i la càrrega fiscal ( ITP)". El seu plantejament final és clar: si volem polítiques útils, cal menys consigna i més diagnòstic; menys relat i més dades.

Donat que en l'actual debat públic sobre l'habitatge, sovint el relat es construeix a partir de percepcions, sensacions o titulars descontextualitzats i per això ha fet una crida a canviar aquest paradigma: abans d’impulsar iniciatives legislatives, cal analitzar amb rigor què ens diuen les xifres.

Un portal útil pel disseny de polítiques públiques precises i eficaces

L'objectiu en la creació d'aquest portal per part dels Notaris no és només exposar una eina tecnològica, sinó aportar intel·ligència de dades per dissenyar polítiques públiques precises i eficaces.

L’Índex únic notarial: Radiografia d'un mercat cíclic

El Notariat disposa d'una de les bases de dades més potents de l'Estat: l'Índex Únic Notarial. Creada inicialment per a la prevenció del blanqueig de capitals, avui és una eina d'alt valor estratègic que ofereix informació granular sobre qui compra, on, quina edat té i d'on prové.

Si analitzem la sèrie històrica (2007-2025), el mercat dibuixa dues grans etapes:

• La gran caiguda (2007-2013): Es va registrar un descens del 37% en els preus i una dràstica caiguda del 62% en el volum d'operacions a Espanya.
• La recuperació (2013-2025): S'ha viscut un increment sostingut superior al 60%.

Tot i la percepció generalitzada d'encariment, Martínez Lacambra recorda una dada fonamental: a Catalunya, en termes reals (descomptant la inflació), encara no s'han assolit els nivells de preus de l'any 2007.

La Dualitat Territorial: Habitatge i Transport com a vasos comunicants

El mercat immobiliari català no és homogeni; és profundament dual i territorialment desigual. Mentre que a escala global s'ha recuperat l'activitat de 2007 però no els preus, la ciutat de Barcelona és l'excepció, havent superat els valors de la bombolla.

En contrast, les províncies de Girona, Tarragona i Lleida mantenen preus significativament inferiors. Aquesta fractura es fa evident en comparar Barcelona amb municipis de la seva àrea d'influència (com Terrassa, Mataró o Manresa), on la diferència de preus pot oscil·lar entre el 50% i el 70%. Aquesta realitat porta a una conclusió clara: la política d'habitatge és indestriable de la política de transport públic i de la planificació urbanística àgil.

El veritable problema estructural: el dèficit d'oferta, és contrueixen molt poca vivenda pública i privada

Més enllà dels preus, el cor del problema és la manca crònica d'oferta. Les dades són demolidores: Espanya ha passat de construir 650.000 habitatges anuals durant els anys d'expansió a només uns 90.000 en l'actualitat. A Catalunya, el ritme de creació de noves llars supera amb escreix la producció d'habitatges, generant un dèficit acumulat d'uns 14.000 habitatges anuals. Si no s'actua amb urgència, aquest desajust es pot agreujar críticament en els propers tres o quatre anys.

Per revertir-ho, els Notaris proposen solucions urgents:

• Agilitat administrativa: Reducció dràstica dels terminis per a la concessió de llicències.
• Mobilització de sòl: Facilitar més sòl disponible per a la construcció.
• Fiscalitat finalista: Destinar una part dels impostos recaptats sobre l'habitatge directament a polítiques de promoció residencial i transport.

Desmuntant percepcions: El paper dels estrangers

El discurs públic sovint assenyala el comprador estranger com a principal tensionador del mercat. Les dades del Notariat, però, aporten matisos importants. És cert que a Espanya i Catalunya 1 de cada 5 habitatges és adquirit per estrangers (1 de cada 3 a Barcelona ciutat), però la immensa majoria d'aquests compradors són residents al país.

A més, quan s'analitza l'activitat dels no residents, el nombre de vendes que realitzen és similar o fins i tot superior al de compres. Per tant, no existeix una "depredació" de l'estoc immobiliari. Regular basant-se en aquesta falsa percepció podria tenir efectes contraproduents en sectors vitals com el turisme (14% del PIB).

El repte demogràfic: L'exclusió dels joves

El mercat immobiliari actual ha deixat de ser inclusiu per a les noves generacions. Les xifres reflecteixen un canvi de paradigma dramàtic: el 2007, els joves d'entre 18 i 30 anys representaven el 25% dels compradors (1 de cada 4); avui, amb prou feines arriben al 10% (1 de cada 10).

El gran obstacle per a l'emancipació no és la capacitat de fer front a la quota hipotecària mensual, sinó la barrera d'entrada: l'estalvi previ necessari i l'alta càrrega fiscal. Davant d'això, calen solucions innovadores, com estudiar l'ajornament del pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i reactivar la construcció d'habitatge protegit, que ha patit una caiguda històrica a tot l'Estat.

El repte central és combatre l'oferta insuficient i la lentitud administrativa mitjançant una coordinació real entre les polítiques d'habitatge, urbanisme i transport. Gràcies a eines tecnològiques i bases de dades com les del Notariat, les administracions tenen avui l'oportunitat —i la responsabilitat— de legislar amb rigor i dissenyar polítiques basades en la realitat de les dades.

Jordi Terrades: “Garantir l’accés a l’habitatge és una responsabilitat col·lectiva i una prioritat de Govern”

El secretari general de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Jordi Terrades, ha iniciat la seva intervenció destacant la qualitat del portal estadístic presentat, que ha qualificat com una “gran eina” per entendre amb rigor què està passant realment al mercat de l’habitatge. Ha recordat que "l’accés a l’habitatge és avui un dels principals problemes que identifiquen els ciutadans i ciutadanes de Catalunya, una preocupació que també comparteix el conjunt de la Unió Europea, on el debat sobre habitatge ha passat a ocupar un lloc central en l’agenda política".

Terrades ha subratllat que "garantir l’accés a l’habitatge és una responsabilitat del conjunt de la societat, però especialment dels governs". Ha reconegut que "el problema afecta tant joves com persones adultes, i que no es pot negar la dificultat real d’accés. Per això ha plantejat la necessitat d’actuar en dos grans nivells: d’una banda, ampliar l’oferta de lloguer assequible fins a aproximar-se als estàndards europeus —entre el 10% i el 15% del parc residencial—, lluny del 2% actual a Catalunya i a Espanya; i de l’altra, incrementar la disponibilitat de sòl i habitatge per equilibrar el mercat de compravenda".

En aquest sentit, ha recordat que "el Govern de la Generalitat s’ha fixat com a objectiu la construcció de 50.000 habitatges públics fins al 2030 per reforçar el parc de lloguer assequible. Ha explicat que ja s’estan mobilitzant recursos, sòl públic i col·laboracions institucionals per fer-ho possible, i que fins i tot la planificació pressupostària dels propers anys estarà alineada amb aquest compromís". A més, ha anunciat "que s’han identificat sectors urbanístics amb capacitat per acollir fins a 200.000 habitatges —públics i privats— i que s’estan contractant equips tècnics per ajudar els ajuntaments a accelerar la tramitació urbanística i posar sòl a disposició del mercat".

Finalment, Terrades ha remarcat que "disposar de dades fiables és imprescindible per evitar decisions precipitades o basades en percepcions. El portal estadístic presentat —ha afirmat— permetrà conèixer amb precisió qui compra, on es compra, a quin preu i amb quines dinàmiques, facilitant així polítiques més ajustades a la realitat. Ha conclòs que es tracta d’una eina estratègica per a governs, legisladors i societat, amb l’objectiu compartit de donar resposta efectiva a un dels grans reptes socials del país: l’habitatge".

José Alberto Marín reivindica el notariat com a pilar estructural de la confiança econòmica

El degà del Col·legi Notarial de Catalunya, José Alberto Marín, ha subratllat que, "davant dels relats i percepcions sovint ben intencionats, són les dades materials les que reflecteixen amb precisió la realitat econòmica. Aquestes dades, procedents de milers de decisions patrimonials formalitzades jurídicament, constitueixen una fotografia fiable del comportament econòmic". Segons Marín, la solidesa d’aquestes estadístiques només és possible perquè "abans hi ha hagut control de legalitat, identificació rigorosa i confiança en el document públic".

En aquest context, ha destacat la importància Portal Estadístic del Notariat com a eina que "permet traçabilitat, detecció de patrons i cooperació amb les autoritats, reforçant així la integritat del sistema financer". Ha insistit que aquesta funció no és accessòria, sinó estructural, ja que "contribueix directament a la transparència i a la seguretat del mercat. La qualitat de les dades depèn, en última instància, de la seguretat jurídica preventiva que garanteix la intervenció notarial".

Pel que fa al mercat de l’habitatge, Marín ha recordat que "el notari intervé en un dels moments més sensibles per a les famílies: la transformació de l’estalvi i el crèdit en propietat. La verificació de la legalitat, la transparència i el consentiment informat converteixen cada escriptura en un conflicte evitat i en una operació financera més segura. Aquesta mateixa lògica s’aplica a l’àmbit empresarial, on la inversió i el crèdit exigeixen certesa sobre identitat, representació i validesa dels acords".

Finalment, el degà ha defensat que "la funció notarial és preventiva i que, precisament per això, sovint només es percep quan manca. En una economia cada cop més digital, ha advertit que la tecnologia pot agilitzar processos, però no pot substituir el judici jurídic independent, la imparcialitat ni la responsabilitat personal del notari". Segons Marín, "el notariat converteix voluntat en certesa i mercat en sistema fiable, i és un element imprescindible per sostenir la confiança estructural que fa possible el creixement econòmic".