Hisenda obliga a declarar lloguers impagats? Coneix com s'aplica la llei a pisos amb "inquiokupes "okupes"

El Tribunal Economicoadministratiu Central (TEAC) ha fixat criteri sobre una qüestió que genera gran preocupació entre propietaris: els lloguers han de declarar en el IRPF encara que no s'hagin cobrat. La clau està en el fet que, a efectes fiscals, la renda existeix des del moment en què és “exigible” segons contracte, no quan els diners entra en el compte.

Aquesta interpretació afecta especialment als casos d'impagament i a determinades situacions d'okupació, encara que el tractament fiscal varia segons l'escenari.

Inquilins morosos: cal declarar encara que no es cobri, però es pot evitar tributar en el IRPF

En els casos d'inquilins morosos amb contracte en vigor —el que es coneix com “inquiokupa”—, Hisenda considera que existeix un rendiment del capital immobiliari perquè el propietari manté el dret a cobrar la renda.

Això implica que cada mensualitat que venç ha de declarar com a ingrés en la Renda, encara que no s'hagi cobrat. Hisenda prioritza el dret de crèdit, no el cobrament efectiu.

No obstant això, la normativa introdueix un matís important: no es pot evitar declarar aquestes rendes, però sí que es pot arribar a no pagar (o pagar molt poc) IRPF per elles si s'aplica correctament el mecanisme dels anomenats “saldos de dubtós cobrament”.

Com evitar tributar per un lloguer impagat

La via legal per a reduir la càrrega fiscal passa per convertir aquestes rendes no cobrades en despesa deduïble. Per a això, és imprescindible seguir una sèrie de passos:

1. Reclamar el deute de manera fefaent: Enviar un burofax o requeriment notarial, o
Presentar una demanda de desnonament o reclamació de quantitat.

2. Esperar el termini mínim: Han de passar més de sis mesos sense cobrar des de la primera reclamació, o que l'inquilí estigui en concurs.

3. Declarar correctament cada any: L'any de l'impagament, s'han de declarar totes les rendes exigibles (per exemple, 12.000 euros si el lloguer era de 1.000 euros al mes).

Si ja es compleixen els requisits, es pot deduir com a despesa la part considerada de dubtós cobrament (les mensualitats que superin els sis mesos sense pagament). L'any següent, es poden continuar deduint la resta d'impagaments que vagin complint aquest termini.

Un exemple habitual: si un propietari deixa de cobrar 12 mesos (12.000 euros), pot acabar deduint aquesta quantitat com a dubtós cobrament repartida entre dos exercicis fiscals, de manera que la tributació final per aquests diners pot ser pràcticament nul·la.

Això sí, si en algun moment es recupera el deute, aquests diners haurà de declarar com a ingrés l'any en què es cobri, ja que prèviament s'havia deduït.

Què no permet fer Hisenda: Els experts insisteixen en un advertiment clau: No es pot deixar de declarar els lloguers impagats mentre el contracte continuï vigent. Si no es realitza una reclamació formal, Hisenda no admet tractar-los com a dubtós cobrament, la qual cosa pot obligar a tributar per ingressos que mai s'han percebut.

Okupació sense contracte: no hi ha lloguer, però sí possibles imputacions

La situació canvia en els casos d'okupació il·legal sense contracte o quan aquest ja està extingit. Aquí no existeix una renda pactada ni exigible, per la qual cosa no cal declarar ingressos per lloguer.

No obstant això, l'habitatge no desapareix de la declaració. En aquests casos, Hisenda sol aplicar la imputació de rendes immobiliàries, un càlcul teòric basat en el valor cadastral, com ocorre amb segones residències buides.

No obstant això, si el propietari acredita que no té disponibilitat de l'immoble per ocupació il·legal i ha iniciat accions judicials, pot evitar aquesta imputació. Per a això, és fonamental aportar proves com a denúncies, demandes o informes oficials.

Conclusió: declarar sí, pagar no sempre

El criteri del TEAC confirma que Hisenda obliga a declarar els lloguers impagats mentre existeixi contracte, fins i tot si no s'han cobrat. No obstant això, la normativa permet reduir o fins i tot eliminar la càrrega fiscal si s'actua correctament.

La clau està a diferenciar cada cas, reclamar el deute i documentar la situació, ja que el sistema no castiga tant l'impagament com la falta d'actuació per part del propietari.