divendres, 19 de juliol de 2019

Coneix en què et beneficia la nova llei hipotecària

|

hipoteca

Sense efectes retroactius la nova llei hipotecària té una sèrie de beneficis que cal conèixer si contractes una hipoteca a partir d'ara. Els seus tres principals novetats són que limiten les comissions per amortització, s'especifica qui ha d'abonar les despeses vinculades a la constitució del crèdit i s'endureixen les condicions perquè un banc iniciï els tràmits d'un desnonament.

AVANTATGES PER A LES HIPOTEQUES CONTRACTADES ABANS DEL 2019

En l'única cosa que beneficiarà aquesta llei als que ja tenien hipoteca és a la novació, vinculació o de subrogació del préstec, el venciment anticipat i canvi del sistema de desnonaments, perquè aquesta llei que ha entrat en vigor no té efectes retroactius.

Si vols canviar la teva hipoteca d'un banc a un altre per tal de millorar les condicions del préstec (subrogació), els costos de la subrogació els hauran d'abonar els bancs i per a les hipoteques signades a partir de gener de 2013, poden suposar una millora en el seu préstec.

Pel que fa a la novació, si no estàs d'acord amb les condicions que vas signar en la teva hipoteca podràs canviar-sense que l'entitat et pugui cobrar cap comissió per això.

Altres novetats sobre comissions en casos de novació o subrogació, tenen a veure amb què si el contracte passa d'interès fix en substitució d'un altre d'interès variable, la comissió per reemborsament o amortització anticipada no podrà superar el 0,15% del capital reemborsat durant els tres primers anys de vigència del contracte. Després no pot exigir comissió cap.

També s'aplicarà a totes les hipoteques la nova disposició sobre el venciment anticipat, sobre quan pot el banc iniciar els tràmits d'execució hipotecària i desnonament. Hi ha dues excepcions: si el client allega que les condicions que té són més favorables que les de la nova llei i si ja s'ha produït el venciment anticipat, estigui a la fase en què estigui. 


EL TRÀMIT PER DEMANAR UNA HIPOTECA CANVIA

En primer lloc el Banc analitzarà "la situació d'ocupació, els ingressos presents i els previsibles durant la vida del préstec, els actius en propietat, l'estalvi, les despeses fixes i els compromisos ja assumits" i, si es preveu que el pagament del crèdit es prolongarà més enllà de la jubilació, hauran de calcular el nivell d'ingressos.

Com fins ara la solvència no es pot basar només en el valor de l'immoble hipotecat, és a dir, no es basarà només en el valor de taxació de l'habitatge. El banc només podrà concedir la hipoteca si l'avaluació de solvència indica que és probable que el client pagui. Si denega el crèdit, el banc ha d'informar per escrit i detallar els motius de denegació de crèdit.

El Banc ha de proporcionar al client diversos documents com a mínim deu dies naturals abans de la signatura com la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d'Advertiments Estandarditzades (FIAE), on s'informa el consumidor de l'existència de clàusules o els índexs de referència usats per fixar el tipus d'interès aplicable. El consumidor ha de tenir desglossats la totalitat de despeses associades a la signatura del contracte.

En la nova llei s'exigeix que el consumidor ha de ser advertit que ha de rebre de forma obligatòria assessorament personalitzat i gratuït del notari que triï. L'entitat enviarà a aquest la documentació lliurada al prestador al costat d'una declaració formada per ell on declari que la té i que li ha estat explicada.

El notari ha d'aclarir tots els dubtes del consumidor abans de signar el contracte i es resoldran en una primera visita, gratuïta per al client, on serà informat de les clàusules dels préstecs de manera exhaustiva i on haurà de completar un test sobre la documentació lliurada. Aquesta visita s'ha de fer a tot tardar el dia anterior al de l'autorització de l'escriptura pública del contracte del préstec. Si el notari considera que està tot correcte i el client entén tot, estén una acta sense cost i es fixa una segona visita. 


àvies


En la segona visita, exigida per la llei, és en la qual se signa el contracte, on s'atorga l'escriptura de préstec hipotecari. Aquest nou model de dues visites es fa per evitar que el client conegués al notari en el mateix moment de la signatura, una mesura que segons la llei serveix per recuperar la confiança dels prestataris, dóna més seguretat jurídica, potencia la transparència i comprensió dels contractes i de les seves clàusules i ofereix un equilibri entre les parts.

Respecte a la comissió d'obertura, si es pacta entre les dues parts que hi hagi es deu abonar d'una sola vegada i ha d'englobar les despeses d'estudi, tramitació i concessió del préstec.


habitatges


ELS PAQUETS INTEGRATS D'ASSEGURANCES ESTAN PROHIBITS


El banc pot exigir-te que tinguis una assegurança de pagament i una assegurança de danys sobre l'immoble, però el client triarà el que vulgui, sempre que compleixi amb les exigències de l'entitat, perquè els paquets integrats pel préstec, estan prohibits. El que sí es permet és la venda combinada de préstecs, és a dir, que el banc pugui oferir bonificacions en el tipus d'interès per productes contractats de forma voluntària, com un dipòsit, una targeta o un pla de pensions.


QUÈ DESPESES GENERA UNA HIPOTECA I QUI HA DE PAGAR-LOS?


El client només pagarà les despeses de taxació. Les còpies de l'escriptura serà per a qui les demani. I el banc haurà d'assumir les despeses de gestoria, notarials, la inscripció de les garanties en el registre de la propietat i l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (IAJD).


CANVIEN LES CONDICIONS PER A DUR A TERME UN DESNONAMENT


Aquesta nova Llei hipotecària endureix les condicions perquè els Bancs sollicitin el venciment anticipat (desnonament).


Només ho podrà fer si en la 1a meitat del préstec hi ha un impagament de 12 quotes o si la quantitat que s'ha deixat de pagar equival al 3% del capital prestat.


En la 2a meitat del préstec, el banc pot instar l'execució hipotecària (desnonament) quan es produeix l'impagament de 15 quotes o el 7% del capital prestat.


Sobre la dació en pagament la llei no la recull, però es pot pactar de forma voluntària entre les parts.forma voluntària entre les parts.

relacionada ​Arrenca la nova llei hipotecària

Sense comentarios

Escriu el teu comentari




No s'admeten comentaris que vulnerin les lleis espanyoles o injuriants. Reservat el dret d'esborrar qualsevol comentari que considerem fora de tema.
ARA A LA PORTADA
ECONOMIA
Llegir edició a: ESPAÑOL | ENGLISH