Qui són les quatre empreses que es volen fer amb la construcció d’habitatge de lloguer de l'Àrea Metropolitana de Barcelona?

La Mesa de contractació i el Consell d’Administració d’HMB han determinat que quatre empreses  privades compleixen els requisits de solvència per passar a la segona fase de selecció d’un soci privat per entrar a formar part d’aquesta societat públic-privada i convertir-la així en la primera societat mixta públic-privada d’habitatge de lloguer assequible d’àmbit metropolità. 

Aquestes empreses són les següents:

1ª: HABYCO - Construcciones Rubau

2ª: OAKTREE – SDIN RESIDENCIAL - SOGEVISO (grup Banc Sabadell)

3ª: CEVASA-NEINOR HOMES

4ª: VISOREN

PERÒ QUI SÓN AQUESTES EMPRESES?

HABYCO

HABYCO va gestionar els habitatges municipals en Rivas Vaciamadrid des del 2003. Un informe de la Cambra de Comptes de la Comunitat de Madrid va detectar un desajustament comptable de 20,9 milions d'euros en l'Empresa Municipal de l'Habitatge (EMV). Aquest òrgan fiscalitzador va constatar que en els anys 2010 i 2011 aquesta entitat, la gestió de la qual es trobaven externalitzada des de 2003 a la signatura Habyco XXI, mancava de normes internes de contractació que respectés els principis de transparència, confidencialitat, igualtat i no discriminació, i tampoc comptava amb personal propi. La Cambra de Comptes de la Comunitat de Madrid, òrgan fiscalitzador dels diners públics de la regió, va destacar que aquesta empresa privada va gestionar els habitatges municipals de la localitat malgrat tenir una empresa pública per a això, recalcant que l'Empresa Municipal de l'Habitatge i Sòl es va adjudicar a l'empresa HABYCO sense respectar els principis de transparència i lliure accés.

L'informe de la Cambra de 2015 va assenyalar que l'Empresa Municipal d'Habitatge i Sòl (EMVS) no té personal propi, sinó que “tota la gestió la realitza una empresa privada (HABYCO, XXI, S. a.) que factura en funció dels preus de venda i en proporció a les ‘fites’ marcades en el seu contracte”. En una de les conclusions de l'informe es diu que “la gestió integral de la EMVS per una empresa privada mancava de les condicions necessàries per a funcionar com a instrument per a la gestió directa de l'activitat de l'habitatge i com mig propi municipal”, segons la legislació vigent.

Després de conèixer aquest informe el llavors alcalde, José Masa, d'Esquerra Oberta, va destituir la regidora d'Hisenda, Ana María Reboiro, i va obrir una auditoria per a corregir les irregularitats de la EMV a un edil del seu cercle més pròxim, el responsable de Recursos Humans, Marcos Sanz.

I amb aquests precedents aquesta empresa és la primera empresa que opta a ser el soci privat de l'empresa públic-privada de la AMB. 

OAKTREE 

Aquesta empresa Oaktree és un fons de capital de risc especialitzat en estratègies d'inversió alternativa.  Al març de 2015, els fons de la companyia ascendien a $99.900 milions de dòlars, principalment en fons de pensions, fundacions i fons sobirans. 

Des d'abril de 2012, Oaktree Capital Group LLC cotitza en la Borsa de Nova York amb la denominació NYSE: OAK. Fundada oficialment en 1995, encara que ja en la dècada de 1980 havia operat amb el nom de TCW Group. Oaktree es va guanyar aviat una bona reputació. En 2012 disposava de més de 700 empleats i oficines a Los Angeles, on està situada la seva seu, Londres, Nova York, Hong Kong, Stamford (Connecticut), Tòquio, Luxemburg, París, Frankfurt, Singapur, Seül, Pequín i Amsterdam.

Inverteix en companyies i mercats on té unes certes oportunitats, com a companyies en crisis o sectors de gran futur. El president de la companyia, Howard Mark, és un dels inversors amb més prestigi. Des de la seva fundació en 1995, Oaktree s'ha convertit en un dels inversors de deute més grans del món. En 2008, va captar $10.900 milions per al seu Fons d'Oportunitats VIIb. Com informava The Washington Post, al juny de 2011, Oaktree comptava amb 17 fons de deute amb un benefici del 19% després d'impostos. Recentment, la companyia ha expandit les seves activitats a fons mutualistes com The Vanguard Group o Russell Inversiones i negocis d'immobles.1

Història

En 2001 Oaktree va apostar per inversions a Àsia i per préstecs a Europa i els EUA.34 En 2005, Oaktree va ser requerit per a esclarir les seves polítiques i procediments d'inversió. En 2008, l'empresa va captar $11.000 milions de dòlars per al seu fons de deute. En 2009, Oaktree Capital va ser seleccionat pel Tresor dels EUA, juntament amb altres fons (BlackRock, Invesco, AllianceBernstein i altres) per a participar en el Programa d'Inversió Privada (PPIP).

En 2009, Oaktree va adquirir un 22% de participació en DoubleLine Capital, una empresa d'inversió especializada en hipoteques escombraries. En 2011, Oaktree compra Sabal Financial Group, una companyia que se centra en l'adquisició i taxació d'immobles.

En 2010, Oaktree Capital va ser un de tres fons que van conformar el Russell Global Opportunistic Credit Fund, operació dirigida per Credit Suisse.Al novembre de 2001, deixant a un costat la crisi de deute sobirà europeu, Oaktree va iniciar el seu Fons Principal Europeu III, amb un capital compromès de €3.000 milions de dòlars

A l'abril de 2012, Oaktree va sortir a Borsa en el NYSE, assessorat per Goldman Sachs, després que Apollo Global Management fos tret del sistema.

Aquest any 2020 MBE Worldwide (MBE) i el fons Oaktree Capital Management van acordar adquirir  una participació de fins al 40% de la titularitat accionarial de MBE a través de diferents fases mitjançant un increment de capital per un import total de 120 milions d'euros. 

Howard Marks, director i co-president de Oaktree Capital Management, expert en distressed assets  en la dècada de 1980, es va convertir en un dels primers inversors a especialitzar-se en deute distressed. Ara, està en procés d'aixecar 15.000 milions de dòlars per al que seria el major fons d'aquest tipus fins a data i també està recaptant un fons addicional de 3.500 milions destinat a actius immobiliaris en "problemes". 

Segons ell "per a ser un bon inversor, has de tenir confiança en tu i els teus punts de vista", va apuntar Marks a l'hora de referir-se a com afrontar el moment actual enfront de la pandemia del Covid-19.  "El mercat és el que és, les taxes i l'entorn de retorn són el que són, per la qual cosa els inversors superiors controlen les seves emocions per a desviar-se del ramat i superar el seu rendiment", va afirmar.

Per a combatre al virus la decisió general ha estat "congelar profundament l'economia" però en canvi, com a inversors, la seva posició no era paralitzar-se sinó "prendre idees dels experts, prendre aquelles que estan alineades amb el nostre biaix, però tots, en diferent graus, continuem sent cautelosos davant la situació actual".

La seva frase de capçalera és "el capitalisme sense fallida és com el catolicisme sense infern", alludint al fet que el risc és una cosa inherent a la inversió. 

OAKTREE podría definir-se vist el seu curriculum com un un fons de risc especialitat amb experiència en hipoteques escombraries a qui la llaminadura de l'obra pública mitjançant la col·laboració público-privada li sembla una bona inversió perquè sens dubte li donaria molts beneficis. I aquest és el segon candidat lligat al Banc Sabadell que busca núvia amb qui asociar-se.

CEVASA-NEINOR HOMES

 Cevasa  cotitza en borsa i té una cartera d'actius centrats en el lloguer i l'hostaleria.  És a dir és un gran tenedor de vivendes de lloguer. Per a licitar pel concurs de la AMB, en esta segona ocasió  la companyia de la família Vaqué s'ha aliat amb la constructora basca Neinor Holmes.

 CEVASA, que pertany a la família Vaqué Boix (Inoxcrom)  va ser descatada la primera vegada queva accedir al concurs que cal recordar va quedar desert.  Es una emprea ben relacionada amb el franquisme i que viu de rendes immobiliàries de la protecció oficial, amb un gran complex d'edificis d'habitatges i oficines a la Sagrera, fruit dels terrenys de la desparecida PEGÀS, i que entressin en el mercat lliure en pocs anys amb grans plusvàlues. La família ocupa el lloc 57 entre les 100 fortunes més grans de la Borsa .

Només el 33,6% dels habitatges gestionats per la companyia són lliures, tenint el restant 66,4% la qualificació VPO en alguna de les seves diferents modalitats, per la qual cosa les rendes a percebre es troben limitades en els seus preus màxims almenys per un determinat període de temps.  La durada mitjana històrica de permanència dels inquilins en els habitatges propietat de CEVASA és de 15 anys, tenint el 29% dels mateixos la condició de vitalicis a causa del tipus de contractes signats que regeixen les relacions contractuals entre les parts.

En el patrimoni gestionat del grup existeixen 635 habitatges actualment qualificats com a VPO, i per tant amb rendes limitades, que l'any 2025 passessin a tenir la consideració de lliures en els preus de fixació del lloguer, per la qual cosa és previsible que després de destinar una quantitat d'inversió quantificable en les propietats aquestes puguin ser posats de nou en el mercat amb uns preus substancialment superiors de renda, augmentant amb això els ingressos previstos de CEVASA en el mig termini.

Les despeses que destina CEVASA al manteniment preventiu de les instal·lacions de les propietats no repercutibles als propis inquilins consumeixen el 2,74% de les rendes percebudes, al que caldria afegir un 6,22% addicional per manteniment correctiu i actuacions de recondicionament, tot això en tot cas per sota de la mitjana dels seus competidors.

El grup compta amb una plantilla de 60 empleats, i la seva missió abasta des de la gestió econòmica i financera de la companyia, fins al manteniment dels edificis, els serveis de consergeria i la gestió de l'administració de les diferents comunitats de propietaris. Donada la senzillesa de la comercialització dels habitatges que es desocupen, la mateixa empresa s'encarrega de la seva comercialització sense necessitat de la intervenció de tercers.

Amb aquest concurs de l'AMB  els dividends i beneficis privats pagats al contractista privat no aniran a la Caixa municipal i així una part important dels possibles beneficis no serviran per a amortitzar les inversions en habitatge social de la ciutat, agreujant l'endeutament municipal. Els beneficis privats estan lliures de morositat de l'inquilí a la qual haurà de fer front únicament la Hisenda municipal. i fa que aquest sigui un negoci sense risc. 

I aquesta es la carta de presentació de la tercera empresa elegida al concurs de l'AMB presidit per Ada Colau, ex portaveu de la PAH. 

VISOREN

Visoren va néixer al 2002, en el qual la inversió en el mercat immobiliari oferia grans rendibilitats a curt termini. Mentre s'anaven creant promotores aquesta empresa va apostar per una línia de negoci –la construcció i gestió d'habitatge protegit de lloguer– que no es beneficiava dels amplis marges de lloger de vivenda lliure. En aquell moment  els socis de Visoren van veure una oportunitat davant si. Contemplaven la imparable escalada de preus i van pensar que els pisos aviat serien inaccessibles.

Els socis  procedien d'altres activitats contractistes de l'Administració pública i coneixien de primera mà els problemes de molts ajuntaments. Els alcaldes els explicaven que volien construir habitatge protegit de lloguer per a oferir als seus ciutadans, però no disposaven de sòl.

L'activitat de Visoren va ser emparada per les noves lleis d'Urbanisme, que van anar modificant-se per a respondre a les necessitats dels municipis. Es va crear la figura jurídica del sòl dotacional, que permet edificar habitatge protegit de lloguer en terrenys qualificats com a equipaments.

A partir de llavors, les administracions públiques podien cedir els terrenys a Visoren durant 50 anys perquè construeixi els pisos i coure el lloguer als inquilins a preus públics. Des de llavor elaboren els projectes, els construeixen  i explotem els habitatges amb les rendes que marca l'Estat.  Passats els 50 anys, l'actiu torna a les mans dels ajuntaments.

Els pisos de Visoren estan pensats per als joves que escometin estades no superiors a cinc anys. Són petits, d'una mitjana d'entre 40 i 50 metres quadrats. L'adjudicació dels habitatges recau en les pròpies administracions  ila missió de Visoren és assegurar una bona rotació en l'habitatge.  Visoren gestiona la llista d'espera per a reassignar amb rapidesa un habitatge que queda buida i té poders per a tramitar un desnonament en cas d'impagament. 

Segons els mateixos la rendibilitat de la inversió és d'entre el 6,5% i el 8,5%” i la clau per a aconseguir el rang màxim és “ser àgil en la intervenció quan la gent no paga, i en la rotació”. També juguen un paper important els costos de manteniment. Les cuines, els banys i les habitacions estan dissenyats per mòduls perquè si algú ho destrossa tot, en un sol dia podem reposar-lo tot. Tots els apartaments són idèntics, la qual cosa afavoreix comandes de materials a major escala i, per tant, més econòmics.

Ha construït vivendes VPO a Catalunya, Astúries i la Comunitat Valenciana a més de Castella i Lleó, Galícia, Madrid i Andalusia. 

En 2014 però Visoren Renda, empresa d'habitatges protegits per a lloguer, va presentar preconcurs de creditors a Barcelona. El 5 bis serveix normalment perquè les companyies acuitades pels seus deutes evitin les execucions i les demandes de concurs de creditors necessaris (els instats pels creditors) i renegociïn el seu deute financer. 

Però Visoren, amb gairebé 40 milions de deute bancari i uns 80.000 euros en el compte de proveïdors, estava perfectament al dia. Quin era el problema? Segons Ramón Ruiz, conseller delegat de Visoren, l'empresa no podia atendre el pagament de determinats impostos amb diversos dels ajuntaments i altres administracions a causa del retard de dos anys en el pagament de 6 milions d'euros per part de la Generalitat catalana i la valenciana. "Quan a aquestes mateixes administracions, i a ajuntaments que estan en la seva jurisdicció, els vam proposar posar com a garantia de pagament el propi deute de la Generalitat, ens van dir que no era possible", explica Ruiz.

Aconsellada pel seu advocat, l'empresa va buscar la protecció judicial. Afortunadament, en els últims dies les dues autonomies citades han abonat una part important de les quantitats degudes i tot està en ordre. "Si no ho haguessin fet, hauríem d'haver presentat concurs de creditors". No va fer falta i  el preconcurs va morir sol. En haver desaparegut la causa de la insolvència, ja no tenia sentit. Com tampoc ho va tenir  portar aquesta empresa al límit.

Cal recordar a més que Visoren és una filial de la coneguda Proinosa que va construir al 2008  la primera residència universitària que va gestionar i explotar Visoren seguint el model de concessió per a VPO a Gandía. I molt lligada a l'escandalós cas Pretoria.

Cal recordar Proinosa, era propietat de Josep Singla, president executiu, i de Juan Jiménez, vicepresident. El passat octubre, Singla va ser imputat pel jutge de l'Audiència Nacional Baltasar Garzón en l'operació Pretòria per presumpte tràfic d'influències.

Proinosa va mantenir en altres sectors, fruit de la seva estratègia de diversificació. El grup va entrar a participar en Visoren, empresa de promoció i explotació d'habitatge social; en Duet, signatura de gestió d'equipaments esportius, i en Vitalia Plus, companyia que gestiona residències per a la tercera edat. 

I aquesta és la quarta empresa que opta a ser el soci privat de l'AMB.

QUÈ OPINEN ELS MOVIMENTS SOCIALS DE L'OPERACIÓ DE L'AMB?

Pels moviments socials aquest  projecte de l'AMB de crear una empresa de capital públic-privat Habitatge Metròpolis Barcelona de l'Ajuntament de la ciutat no sols privatitza la gestió del parc d'habitatge de titularitat pública de tota la conurbació barcelonina, sinó que a més l'empresa ha de ser de tipus SOCIMI, subordina l'habitatge social a la lògica del deute i els derivats financers globals, e  introdueix el control neoliberal dels inquilins pobres i lògicament en la pràctica l'històric Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona desapareixerà en benefici d'aquella SOCIMI que guanyi el concurs.

L'empresa públic-privada Habitatge Metròpolis Barcelona ha ensopegat dues vegades amb el menyspreu de l'Associació de Promotors i Constructors de Barcelona i només una SOCIMI o similar s'ha presentat al concurs exigint més prebendes. De moment, les elits barcelonines han donat cops de porta a Ada Colau (Comuns) com a màxima responsable del projecte .

El Area Metropolitana de Barcelona -AMB- i l'Ajuntament de la ciutat comtal, van fracassar en el seu  primer l'intent de trobar un soci privat que compri el 50% de les accions de Habitatge Metropolis Barcelona -HMB s.a- per a ajudar a desenvolupar la política d'habitatge de lloguer assequible a la ciutat de Barcelona i als trenta-cinc municipis metropolitans, segons el “Plec de condicions per a la selecció d'un soci privat per a transformar HMB .a en una societat d'economia mixta”, d'ara endavant PLEC (1). 

En els pròxims anys, HMB ha de construir 4.500 habitatges de les quals 2.250 es construirien en solars cedits per la ciutat de Barcelona, i les altres 2.250 en altres municipis de la AMB. El projecte estrella de Colau, en un àmbit tan sensible com és el de l'habitatge, es va iniciar amb un èxit inicial, rebre el finançament de 125 milions d'euros del Banc Europeu d'Inversions (BEI) dels 250 milions que es van pressupostar per a construir aquests habitatges de lloguer assequible. 

La petita propietat, majoritària a la ciutat, tampoc ha col·laborat cedint pisos a l'Ajuntament per a, així, poder augmentar el parc d'habitatge social a Barcelona. La Borsa d'Habitatge Social del Consorci d’Habitatge està buida i els preus, moltes vegades, són prohibitius per a llars amb sous de cambrer o kelli d'hotel, majoritaris en les classes populars en una ciutat bolcada en el turisme. El fitxatge de Javier Burón com a Gerent d'Habitatge de la ciutat, no ha tingut els resultats esperats en matèria de collaboració públic-privada, de la qual era un expert en la seva etapa al Govern Basc, fa una dècada.

A les promotores d'habitatge, agrupades entorn a l'Associació de Promotors i Constructors -APCE-, acostumades a veure la ciutat com un vedat privat, tampoc els va agradar la llei aprovada pel Consistori, consistent a reservar el 30% dels pisos per a habitatge protegit de compra en les noves promocions, encara que la mesura va ser venuda al públic amb engany per les entitats impulsores de la campanya com si anés de lloguer assequible. 

Quin serà el paper reservat a l'empresa d'economia mixta Habitatge Metròpoli Barcelona?

HMB és la plataforma pública (accionis classe A) per a buscar una empresa privada -contractista- que es converteixi en accionista al 50% (accionis classe B) o altres persones físiques sòcies (accionis classe C). Aquest contractista serà l'accionista privat pel qual cobrarà un dividend i una prima (Annex VI). També s'encarregarà, inicialment, de la construcció de 4500 habitatges socials per al qual té assignat un benefici (Annex IV) i s'encarregarà de la gestió dels lloguers dels actius cedits, com per exemple: sòl, pisos, garatges, locals, etc…pels quals obtindrà un altre benefici (Annex V). Els punts rellevants d'aquests termes en el PLEC són els següents: "ampliar el mercat social -d'habitatge- seguint el model europeu, que té com a objectius “garantir una major capacitat d'actuació i poder executar els habitatges previstos i, per a les quals, es podrà disposar de solars edificables; es treballarà en la creació d'una societat mixta, amb una participació públic-privada, que ampliï la capacitat actual d'inversió i producció de l'administració”.

Barcelona en Comú -BEC- persisteix en el model de col·laboració públic-privada en la promoció d'habitatge social. BEC no es desfà del model estrella de Convergència-PSC-PP amb l'externalització dels serveis públics com passa amb uns altres com a educació o sanitat. I, a més, ho acabarà convertint en un èxit mediàtic, on la crítica desapareix per les pors electorals.

Per a construir les 4.500 habitatges es fa majoritàriament sobre la base de l'endeutament públic amb el crèdit del BEI i dels actius immobiliaris municipals com a aval. El soci privat no és avalador hipotecari.

Els preus dels lloguers protegits (7, 8 o 8,9 €/m² de lloguer) superen àmpliament als de ciutats amb un poder adquisitiu més alt com Viena (5€/m² de lloguer). Aquests preus marcats des de sempre per la Generalitat han estat molt alts per a ajudar el mercat lliure a magnificar la bombolla. Això obliga les administracions a pagar ajudes més elevades a les famílies més vulnerables, la qual cosa es tradueix en més forat pressupostari per a beneficiar al sector privat.

Les empreses han d'acreditar que compleixen amb els requisits de solvència (…), una inversió total per import igual o superior a 30.000.000 € en compra, construcció, rehabilitació i/o promoció d'habitatge en règim de lloguer sotmès a la normativa de protecció pública. És a dir 

els socis privats de HMB només poden ser GRANS PROPIETARIS o UTEs com a Fons Immobiliaris o SOCIMIS.

QUÈ DIU L'AMB DEL CONCURS?

En la seva nota de premsa l'Amb alava la participació de aquestes  4 empreses  perquè segons l'ens metropolità "mostra el gran interès que ha suscitat aquest projecte i fa aflorar un sector que es troba en creixement. Aquestes 4 empreses licitadores tenen una important experiència en la promoció, construcció i gestió d’habitatges de lloguer protegit o assequible. Entre les 4 gestionen una cartera d’aproximadament, 5.665 habitatges de lloguer de protecció oficial i assequible, dels quals 1.312 estan a Barcelona i 520 a la resta de l’Àrea Metropolitana de Barcelona. La inversió total d’aquetes empreses en aquest tipus d’habitatges és superior als 1.780 milions d’euros.

D’aquesta manera, aquestes quatre companyies passen a la segona fase del procediment de selecció, que consisteix en la presentació d’ofertes tècniques i econòmiques inicials en un termini de dos mesos".

A partir del gener del 2021 afirma l'AMB "s’entrarà en un període de negociació que culminarà amb la presentació de l’oferta definitiva. En funció del temps que s’allargui aquest període de negociació, durant la primavera del 2021 es podria formalitzar l’adjudicació final i per tant, l’empresa pública d’Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) passaria a ser una societat d’economia mixta amb participació públic- privada".

L’aportació inicial del soci privat es manté fixa amb 12 M€ (que se sumen als 12 M € que aporten les administracions – 50% l’AMB i el 50% l’Ajuntament de Barcelona). El capital privat total que es preveu invertir és entre un mínim de 57,8 M€ i un màxim de 103,7 M€ amb una possible variació de més o menys el 20%.

El calendari de 4 etapes per al desplegament del projecte d’aquesta societat preveu el desenvolupament de projectes d’habitatge en una primera fase en terrenys de:

La Marina del Prat Vermell de Barcelona (2 solars amb capacitat per a uns 125 habitatges)

La Sagrera de Barcelona (1 solar amb capacitat per a 106 habitatges)

Casernes de Sant Andreu de Barcelona (1 solar amb capacitat per 112 habitatges)

Saló central de Sant Boi de Llobregat (1 solar amb capacitat per a 110 habitatges)

Turó del Sastre de Montgat (2 solars amb capacitat total de 130 habitatges)

La Catalana de Sant Adrià de Besòs (1 solar amb capacitat per construir 57 habitatges)

La segona fase té una relació de possibles emplaçaments amb una capacitat total de promoció de 1.476 habitatges és a dir, que donarien accés a un lloguer assequible a 3.690 persones. Els solars previstos són els següents:

Àmbit del Poblenou / 22@: 96 habitatges al c/ Marroc, 75 habitatges al carrer Àvila, i 34 habitatges al carrer Zamora

Sector Cobega: 134 habitatges

La Catalana (Sant Adrià de Besós): 57 habitatges

Can Bagaria / Alstom (Cornellà): 66 habitatges

Les Guardioles (Molins de Rei): dues promocions de 40 i 36 habitatges

Josep Pla Sant Lloc (Sant Andreu de la Barca): 37 habitatges

Baldiri Figueres (Sant Boi de Llobregat): 55 habitatges

Sector Llevant (Viladecans): 82 habitatges

L' AMB preveu aixecar 4.500 pisos de lloguer assequible en diferents enclavaments metropolitans al llarg de quatre fases.  Aquest desplegament es completaria amb noves edificacions fins a 2027, malgrat que tan sols estan definits els objectius de la segona fase --que inclouria 836 domicilis--. L'operació espera proveir d'un habitatge a entre 11.000 i 12.000 persones quan totes les obres estiguin acabades.

Seguirem informant...