Nou Barris i Sant Andreu: els districtes més rendibles de Barcelona per invertir en habitatge

Els districtes barcelonins de Nou Barris i Sant Andreu són els més rendibles de Barcelona per invertir en habitatge. En comparació amb el més rendible de Madrid (Pont de Vallecas), a Nou Barris es paguen gairebé 600 euros més per m2. D'aquesta manera, la inversió mitjana per adquirir un habitatge en l'esmentat districte barceloní per a un pis de 90 m2 seria d'uns 230.200 euros. Aquest habitatge podria llogar al mercat per uns 1.113 euros.

Al costat de Nou Barris, el de Sant Andreu ofereix el major retorn pel lloguer a Barcelona. A la capital d'Espanya, Pont de Vallecas i Villaverde són els dos districtes més rendibles per invertir en habitatge segons dades aportades per Fotocasa recollits per El Economista.

L'habitatge ha estat històricament el principal focus d'estalvi dels espanyols, en un país en què gairebé el 80% de les persones aposten per ser propietàries. Després de superar la crisi de l'any 2008 i en plena tercera onada de la pandèmia, el maó s'ha tornat a convertir en la millor alternativa d'inversió davant d'altres opcions com la Borsa o els bons, ja que ofereix una major rendibilitat.

Concretament, el retorn mitjà de l'habitatge a Espanya a el tancament de l'any 2020 va escalar fins al 6,8%, el seu valor més elevat dels últims deu anys. Aquest percentatge és dues dècimes superior a el de 2019 i es troba 1,5 punts per sobre del de fa cinc anys.

Segons els experts, el 2021 l'habitatge seguirà mantenint el seu atractiu com a objecte d'inversió per a aquells que vulguin augmentar el seu capital d'una forma segura, ja que altres opcions com la renda variable implica un major risc ja que la volatilitat farà acte de presència en els parquets aquest any. D'altra banda, tant la renda fixa com el deute públic o els fons d'inversió ofereixen retorns menors que els que dóna l'immobiliari, convertint a l'habitatge en una de les millors opcions per a l'estalviador.

En aquest context, les ciutats de Madrid i Barcelona se situen com els dos mercats més puixants per dur a terme una inversió d'aquest tipus. Concretament, els experts creuen que la capital és ara mateix la millor opció ja que cada any arriben a Madrid unes 100.000 persones, de les quals el 75% volen viure de lloguer, de manera que la compra d'un pis per arrendar esdevé una opció molt atractiva, si bé, cal tenir en compte factors importants com la localització i la tipologia de l'habitatge, atenent sempre a el risc que cada comprador vulgui o pugui assumir, ja que dins d'una mateixa ciutat es poden donar escenaris molt diferents.

En aquest sentit, Gonzalo Bernardos, economista i director del Màster en Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la Universitat de Barcelona, explica que generalment els inversors en habitatge "paguen més pels actius situats en districtes cèntrics i d'alt standing que pels situats en barris humils ". És el que es de denomina "l'efecte snob", explica l'expert, que apunta que "per tant, el més en el preu en ells és superior a el de el lloguer i la rendibilitat obtinguda és inferior a la que ofereix habitatge en barris humils" .

Nou Barris i Sant Andreu donen el major retorn a Barcelona

En el cas de Barcelona passa el mateix. Els districtes amb preus més accessible en compra se situen també entre els més rendibles. Així completen el podi Nou Barris amb un 5,9%, seguit de Sant Andreu (5,1%) i Sants - Montjuïc (4,7%). Aquests retorns, tot i ser els més elevats de la Ciutat Comtal, estan molt per sota dels barris més rendibles de Madrid, el que es deu al fet que el preu mitjà de compra a Barcelona en aquests districtes és molt més gran.

Concretament, a Nou Barris el m2 es paga de mitjana a 2.558 euros, mentre que a Sant Andreu i Sants - Montjuïc està a 3.150 euros i 3.738 euros, respectivament.

A Nou Barris es pot comprar un pis per 230.000 euros i posteriorment llogar-lo per una mica més de 1.100 euros

Això suposa que comparant els dos districtes més rendibles de Madrid i Barcelona, a Nou Barris es paguen gairebé 600 euros més per m2 que a Puente de Vallecas. D'aquesta manera, la inversió mitjana per adquirir un habitatge a Nou Barris per a un pis de 90 m2 seria d'uns 230.200 euros. Aquest habitatge podria llogar al mercat per uns 1.113 euros, ja que el cost del m2 de lloguer en aquest districte és de 12,37 euros al mes.

Si posem la lupa al barri menys rendible de la Ciutat Comtal, que és Sarrià - Sant Gervasi (3,4%), la inversió mitjana per adquirir un habitatge de la mateixa mida seria de 515.700 euros, ja que el m2 al districte més car de Barcelona es paga a 5.730 euros. Aquest pis al mercat de lloguer podria aconsegueix una renda mitjana mensual de 1.487 euros, al tenir un preu per m2 de 16,53 euros.

Pont de Vallecas i Villaverde, els més rendibles a Madrid

Generalment a major risc major rendibilitat es pot obtenir. Es tracten de dos factors que van lligats. Segons les dades de Fotocasa, en el cas de Madrid, les tornades més alts es troben fora de la M-30 de Madrid, a la zona sud de la perifèria. Així, a el tancament de 2020 lideraven la llista Pont de Vallecas amb un 7,3% de rendibilitat (la mateixa que el 2015), seguit de Villaverde (7%), Usera (6,6%) i Carabanchel (6,2% ).

En aquests barris el preu mitjà per m2 de compra dels immobles és el més baix de la ciutat. Concretament, en Pont de Vallecas i Villaverde els pisos es pagaven de mitjana a el tancament de novembre a 1.980 euros i 1.859 euros per m2, respectivament. Això suposa que es podria adquirir un habitatge d'uns 90 m2 per una mica més de 178.000 euros en el primer cas i per 167.300 euros en el segon.

En Villaverde es pot adquirir un pis de 90m2 per uns 167.300 euros i després llogar-la per 940 euros

Aquests preus de compra contrasten notablement amb els de el districte de Salamanca, que és el menys rendible de Madrid (3,4%), però el que té el preu per m2 de lloguer més elevat d'Espanya (17,39 euros).

Per comprar un pis de les mateixes dimensions en aquest districte caldria invertir més de mig milió d'euros de mitjana, ja que el m2 es paga a 6.145 euros. D'aquesta manera el comprador de Villaverde invertiria un 69% menys. En el cas del lloguer la distància entre els dos districtes no és tan àmplia, ja que en Villaverde els pisos es lloguen de mitjana en 10,45 euros. Així, el propietari del districte de Salamanca arrendaria seu pis per 1.565 euros, mentre que el de Villaverde ho faria per 940 euros, un 39% menys.

En aquest sentit, Bernardos apunta que "en els districtes cèntrics i prime, el preu de l'habitatge de lloguer ha baixat més que el de l'habitatge en venda, mentre que a la perifèria i en els barris més humils de la ciutat ha passat el contrari ". "Per tant, la rendibilitat del lloguer ha baixat en els primers i ha pujat en els segons", concreta l'economista.