Els 5 punts clau de la "polèmica" Llei pel Dret a l'Habitatge

@EP

El Consell de Ministres aprova aquest dimarts l'avantprojecte de Llei pel Dret a l'Habitatge, que preveu la declaració de zones de mercat residencial tensat i la limitació en elles del preu dels lloguers als grans tenidors, així com una pujada màxima del 10% a la resta d'arrendadors.

La regulació dels lloguers -que començaria a afectar els grans tenidors 18 mesos després de l'entrada en vigor de la llei- ha estat el punt més conflictiu en la negociació de gairebé un any entre els socis de govern.

Per als socialistes representava una 'línia vermella', mentre que per Unides Podem era un aspecte irrenunciable, el qual va accedir fa unes setmanes el president, Pedro Sánchez, a canvi d' encarril·lar els pressupostos del 2022.

1. MERCAT TENSAT DE VENDA O LLOGUER

L'avantprojecte de llei, que aprova el Govern Central en primera lectura amb la intenció d'enviar-lo al Congrés "abans que acabi l'any", estableix que seran les administracions competents (comunitats autònomes) les que podran declarar, "d'acord amb la seva normativa reguladora", zones de mercat residencial tensat "en qualsevol de les seves modalitats", és a dir, compravenda o lloguer.

Per a això, han de constatar que "la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars".

A més, hauran de verificar que "el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració un creixement acumulat almenys cinc punts percentuals superior a l'acumulat de l'IPC de la comunitat autònoma corresponent", segons l'esborrany al qual ha tingut accés EFE.

La vigència de la declaració serà de tres anys, prorrogable anualment, i en l'últim trimestre de cada any el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana aprovarà una resolució amb la relació de zones que hagin estat declarades de mercat tensat.

2. DEFINICIÓ DE GRANS TENIDORS

La llei, que introdueix el deure legal dels grans tenidors d'informar l'administració per "evitar pràctiques de retenció i desocupació indegudes", defineix a aquests com "la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o d'una superfície construïda de més de 1.500 m2".

No obstant això, permet a les comunitats que sobre aquesta base defineixi altres criteris "d'acord amb la realitat i característiques de la zona" que vulgui declarar tensada.

3. MESURES DE CONTENCIÓ DE RENDES

La llei d'habitatge regula els contractes de lloguer mitjançant una disposició final que modifica la llei d'arrendaments urbans i que amplia la durada d'aquests de cinc a vuit anys, si l'arrendador és persona jurídica, i de set a deu anys, si és persona física.

Transcorregut aquest temps i en el cas de les zones tensades, l'arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària "que haurà de ser acceptada per l'arrendador, llevat que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts".

Una altra de les limitacions és que "s'hagi subscrit un nou contracte amb les limitacions en la renda que en el seu cas procedeixin o l'arrendador hagi comunicat la necessitat d'ocupar l'habitatge per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial".

En el cas dels nous contractes que se signin en zones tensades, "la renda pactada a l'inici del nou contracte només podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l'aplicació de la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10% sobre l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge", en diversos supòsits.

Entre ells, que l'habitatge hagi estat objecte de rehabilitació en els dos anys anteriors o de millores d'accessibilitat o altres que suposin un estalvi d'energia primària no renovable del 30%. També quan el contracte se signi per un període de deu o més anys o s'estableixi el dret de pròrroga.

4. 18 MESOS PERQUÈ LA REGULACIÓ AFECTE GRANS TENIDORS

Si l'arrendador és una persona jurídica i gran tenidor i l'immoble està en zona tensada, "la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable d'acord amb el sistema de preus de referència".

Aquesta regulació "s'aplicarà als contractes que es formalitzin un cop transcorreguts 18 mesos des de l'entrada en vigor de la llei i un cop es trobi aprovat el referit sistema d'índexs de preus de referència".

5. INCENTIUS FISCALS

Per incentivar fiscalment el lloguer a preus assequibles, el text estableix per als nous contractes una reducció general en l'IRPF del 50% del rendiment net, que arriba fins al 90% per als llogaters de zones tensades que rebaixin un 5% el preu dels seus lloguers en relació a l'última renda de l'anterior contracte.

La reducció serà del 60% en cas d'habitatges rehabilitats en els dos anys anteriors i del 70% per al contribuent que llogui per primera vegada el seu habitatge a joves d'entre 18 i 35 anys.

El text que arriba aquest dimarts al Consell de Ministres dona la possibilitat als ajuntaments d'aplicar un recàrrec de fins al 150% de la quota líquida de l'IBI a habitatges desocupats durant més de dos anys sense causa justificada.

Per incrementar el parc públic, estableix la reserva del 30% del sòl urbanitzat en les noves promocions per habitatge públic i, d'aquest percentatge, la meitat per a lloguer.

Al costat de l'habitatge protegit i "per incrementar l'oferta a curt termini", la llei crea la figura de l'"habitatge assequible incentivat", com aquella de titularitat privada amb beneficis urbanístics i fiscals destinada al lloguer a preus reduïts.