El mercat logístic europeu anticipa una recuperació en 2026

El mercat logístic europeu s'aproxima a un punt d'inflexió després de l'ajust registrat durant l'últim any, i comença a mostrar senyals de recuperació que podrien consolidar a partir de 2026. Així ho indica l'informe Logistics Rent Index 2026, elaborat per la signatura internacional de gestió d'actius logístics Prologis, que analitza l'evolució de les rendes i la demanda en els principals mercats logístics del món.

L'estudi apunta al fet que, després d'un període de correcció concentrat en la primera meitat de l'any, l'activitat logística s'ha reactivat progressivament durant el segon semestre, impulsada pel retorn de grans operadors al mercat i la represa de decisions estratègiques relacionades amb la consolidació i modernització de plataformes logístiques.

Segons l'informe, aquesta evolució reflecteix l'inici d'una nova fase del cicle immobiliari logístic europeu, caracteritzada per una demanda més selectiva i per la cerca d'actius amb millors prestacions tècniques i ubicació estratègica.

Ajust del mercat a través d'incentius i no de retallades de rendes

Un dels elements centrals de l'anàlisi és l'evolució de les rendes netes efectives (Net Effective Rents, NER), un indicador que reflecteix el valor econòmic real dels contractes logístics en incorporar incentius com a períodes de carència o escalats en el lloguer.

Durant la fase d'ajust recent, el mercat europeu ha experimentat un increment de les concessions als inquilins, en lloc de reduccions generalitzades de les rendes nominals. Aquest mecanisme ha permès a propietaris i operadors adaptar a les condicions del cicle sense alterar de manera significativa els nivells de preus publicats.

L'anàlisi subratlla que aquest indicador resulta especialment útil en moments de transició del mercat, quan les rendes nominals poden no reflectir plenament la dinàmica real de preus. En aquests contextos, el comportament de les rendes netes efectives permet avaluar amb major precisió l'equilibri entre oferta i demanda.

Restriccions estructurals limiten la nova oferta

L'informe identifica diversos factors estructurals que continuen condicionant el desenvolupament de nous projectes logístics a Europa. Entre ells destaquen l'escassetat de sòl disponible, les limitacions reguladores i les restriccions relacionades amb la capacitat de la xarxa elèctrica, que en els últims anys han guanyat rellevància en el desenvolupament d'infraestructures industrials.

A aquests elements se suma l'augment dels costos de reposició, que en molts mercats europeus se situen per sobre de les rendes actuals de mercat. Aquesta situació redueix la viabilitat de projectes especulatius i contribueix a mantenir l'estabilitat de les rendes en el mitjà termini.

En paral·lel, les empreses logístiques mostren una creixent sensibilitat al cost, la qual cosa es tradueix en decisions de localització més selectives. Les companyies prioritzen actius moderns, eficients i ben connectats, un comportament habitual en les primeres etapes de recuperació dels cicles immobiliaris.

Espanya manté una posició dinàmica en el sud d'Europa

Dins del context europeu, l'informe identifica a Espanya com un dels mercats logístics amb major dinamisme relatiu en el sud del continent, impulsat per l'evolució del consum intern i el creixement del comerç electrònic.

Encara que alguns submercados presenten actualment nivells de disponibilitat superiors als observats en cicles anteriors, l'informe assenyala que la millora gradual de la demanda està contribuint a estabilitzar l'evolució de les rendes.

La combinació de demanda selectiva i una oferta continguda configura un escenari de normalització progressiva del mercat logístic al país.

Des de la perspectiva dels operadors, els actius de major qualitat continuen concentrant l'interès. Cristian Oller, responsable de gestió d'actius per al sud d'Europa en Prologis, explica que a Espanya s'observa una demanda cada vegada més orientada a instal·lacions logístiques d'alt nivell tècnic i ubicacions estratègiques.

Segons el directiu, la disciplina en el desenvolupament de nous projectes i les limitacions estructurals de sòl contribueixen a reforçar l'estabilitat del mercat en aquesta fase del cicle.

Un indicador basat en contractes reals

El Logistics Rent Index, elaborat anualment per l'equip d'anàlisi de Prologis Research, es basa en el seguiment de contractes d'arrendament realment signats en els principals mercats logístics internacionals.

L'índex incorpora variables com a períodes de renda gratuïta, incentius contractuals i escalats de lloguer, la qual cosa permet oferir una visió més precisa de les condicions reals del mercat al llarg del temps.

Aquest enfocament permet avaluar com les restriccions de l'oferta i els canvis en la demanda influeixen en l'evolució de les rendes logístiques, especialment en fases de transició del cicle immobiliari com la que travessa actualment el mercat europeu.