La nova llei de les hipoteques entrarà en vigor al juny

Les noves condicions per a la concessió d'hipoteques entrarà en vigor finalment a mitjans del mes de juny, després de la seva publicació aquest dissabte 16 de març de la nova llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari en el Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), gairebé un mes després que l'aprovés el Congrés i quan ha passat una setmana des que es recollís en el Butlletí de les Corts.

Està previst que, tal com estableix el document, les noves condicions per a la concessió d'hipoteques entrin en vigor als tres mesos de la publicació al BOE, per la qual cosa retarda fins al 16 de juny la seva aplicació efectiva.

La nova llei estableix, entre altres qüestions, el repartiment de despeses entre l'entitat financera i el consumidor, un abaratiment dels interessos de demora i d'amortització anticipada, o l'augment dels mesos d'impagament abans que s'executi un crèdit.

Malgrat que el Congrés va celebrar el passat 21 de febrer les últimes votacions d'aquesta Llei, relatives a les esmenes introduïdes al seu pas pel Senat, han passat més setmanes fins que finalment s'hagi publicat al BOE. Precisament, una d'aquestes esmenes d'última hora va concedir a les entitats financeres un major termini per adaptar-se a les novetats.

EL SENAT VA AFEGIR 30 DIES A L'ENTRADA EN VIGOR

Així, a proposta de PP i Ciudadanos, el Senat va allargar els 30 dies de termini fixats inicialment pel Congrés, elevant aquest termini per a la seva entrada en vigor als tres mesos de la publicació en el BOE. Aquesta modificació va ser avalada després al Congrés, amb el suport de PP, Cs, PDeCAT, UPN i Fòrum Astúries.

La llei serveix per a traslladar una directiva per la qual Espanya ja acumula un retard de tres anys, ja que el termini per transposar aquesta directiva va acabar al març de 2016, raó per la qual la Comissió Europea va iniciar en el seu moment un procediment de sanció. Aquest pot derivar en una multa de 105.991,6 euros per cada dia de retard, més de 116 milions d'euros en total.

DESNONAMENTS

Els requisits establerts perquè un banc apliqui el seu dret de venciment anticipat sobre una hipoteca en què el prestatari ha deixat de pagar un determinat nombre de quotes s'enduriran a partir de la seva entrada en vigor.

Entre d'altres aspectes, estableix que, perquè una entitat pot exercir el seu dret de venciment anticipat, les quotes impagades han de superar el 3% del capital concedit o 12 quotes mensuals si es produeix en la primera meitat de vida d'un préstec, i el 7 % del capital concedit o 15 quotes mensuals si ocorre durant la segona meitat. Addicionalment, s'exigeix que el prestador hagi requerit el pagament pendent al prestatari concedint-li, almenys, un mes per complir.

El nombre de quotes impagades del capital concedit necessàries per arribar a acumular el 3% de la primera meitat o el 7% de la segona dependrà tant del tipus d'interès i del termini de vida residual de la hipoteca, així com de la part del préstec ja amortitzat. No obstant això, en la majoria dels casos el nombre serà clarament major a les tres quotes mensuals que habitualment recullen les clàusules de les hipoteques com a requisit per procedir a l'execució.

La normativa vigent no regula aquest dret de les entitats, però la majoria dels contractes vius inclouen clàusules de venciment anticipat en les que generalment s'estableix que això passa a partir de tres quotes impagades. La nova regulació s'aplicarà tant a les noves firmes contractuals com a les vives, de manera que les clàusules pactades quedaran invalidades.

Només en el cas que el client al·legui que li és més favorable la clàusula determinada amb el seu banc o que el venciment anticipat s'hagi produït amb anterioritat a l'entrada en vigor de la nova llei, la regulació d'aquest dret no s'aplicarà en els contractes vius.

En un document dedicat a la nova llei hipotecària, el Banc d'Espanya explica que el retard en la recuperació del deute impagat per als bancs podria traduir-se en un "cert enduriment" de les condicions creditícies, sobretot en les aplicades als clients amb un major perfil de risc.

En aquest sentit, l'autoritat presidida per Pablo Hernández de Cos creu que les noves exigències incloses també en la regulació sobre una major avaluació de la solvència del prestatari abans i durant la vida del préstec podrien contribuir a reforçar l'efecte d'unes condicions més dures a l'hora de demanar un préstec. En la seva opinió, també afavoriria la millora de les carteres creditícies dels bancs.

ESTRENA D'UNA COMISSIÓ MÀXIMA PER BESTRETA A TIPUS FIX

D'altra banda, es limitarà per primera vegada la comissió màxima a aplicar per un banc a un client en cas que el segon decideixi tornar de forma anticipada part o la totalitat del deute d'un préstec a tipus fix. Fins ara només estaven regulats els reemborsaments anticipats en préstecs a tipus variable, les comissions, que ja estaven establertes per llei, es reduiran.

En concret, s'introdueixen límits màxims a les comissions per reemborsament anticipat en els préstecs a tipus d'interès fix de fins a un 2% del capital amortitzat els deu primers anys de vida i del 1,5% si es decideix dur a terme posteriorment.

A tipus variable, les comissions màximes passen del 0,5% del capital amortitzat establert actualment en el cas que tinguin lloc en els cinc primers anys de vida del préstec, o del 0,25% si es produeix després, fins al 0,25 % durant els tres primers anys (o, alternativament, al 0,15% durant els cinc primers anys, en funció del que acordin les parts) i al 0% després.

En tot cas, l'import de les comissions no podrà excedir, ni en els crèdits a tipus fix ni variable, del de la pèrdua financera ocasionada al banc. Aquesta pèrdua apareix quan el tipus d'interès de mercat es redueix per sota del de la hipoteca, ja que en aquest cas l'entitat deixa d'ingressar l'interès pactat durant la vida residual del préstec i troba rendibilitats de mercat inferiors a l'hora de reinvertir anticipadament en actius similars.

El Banc d'Espanya justifica les comissions més elevades en els préstecs a tipus d'interès fix per tal d'evitar la pèrdua financera, però admet que és possible que en certs casos no es cobreixi completament amb els límits màxims que estableix la nova regulació.

LA GENT GRAN DESPESES PER AL BANC PODRIEN REPERCUTIR al client

La nova llei hipotecària també introdueix que la major part de les despeses relacionades amb la contractació d'una hipoteca, que fins ara requeien fonamentalment en el client, passaran a ser responsabilitat del banc.

Després de la seva entrada en vigor, les despeses de gestoria, de notaria i de registre correspondran a l'entitat, mentre que el client només assumirà els de taxació i els de les còpies notarials. El polèmic impost sobre actes jurídics documentats (IAJD) anirà a càrrec del banc, segons el Reial decret llei 17/2018 aprovat pel Govern de Pedro Sánchez, que diu el contrari a la sentència definitiva després del 'embolic' jurídic del Tribunal Suprem.

L'autoritat monetària preveu que les majors despeses de constitució suportats pels bancs podrien propiciar un "cert" augment dels tipus d'interès dels nous préstecs, especialment en el cas dels aplicats a la modalitat de tipus d'fix.

Altres mesures que també s'inclouen en la nova llei hipotecària estan relacionades amb el reforçament de la informació disponible per als clients en fase precontractual, l'estandardització dels contractes a nivell europeu o els menors costos de transacció associats a la subrogació o la novació.