La tempesta perfecta sobre la propietat privada: Cap a una expropiació silenciosa a Europa?

El cèrcol nacional: la Llei d'Habitatge com a instrument de control

A la pressió europea se suma la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. Orientada a reduir l’exclusió social, aquesta normativa estableix mesures que, per a molts experts, desincentiven la propietat privada i la inversió en immobles.

La llei estableix un augment del parc d’habitatge social, especialment en zones de mercat tensionat, limita els preus dels lloguers i protegeix col·lectius vulnerables davant d’enderrocaments, ajornant la seva execució quan sigui necessari. A més, fomenta la cessió d’habitatges a entitats sense ànim de lucre per a lloguer social mitjançant incentius fiscals, i reserva sòl per a habitatges protegits a preus màxims.

En conjunt, aquests mecanismes creen un escenari d’inseguretat jurídica que redueix l’atractiu d’invertir o mantenir immobles al mercat. Els propietaris s’han enfrontat a un doble repte: d’una banda, complir amb les exigències d’eficiència energètica; de l’altra, limitar els ingressos derivats del lloguer o la venda, fent que posseir un habitatge es converteixi en una càrrega econòmica.

La trampa final: l’Impost de Successions i el seu impacte autonòmic

L’Impost de Successions i Donacions afegeix un factor crític a l’equació. La transmissió d’un immoble després d’una defunció o per donació pot suposar costos prohibititius, especialment si l’habitatge requereix reformes per complir amb els estàndards energètics.

Els costos varien segons el grau de parentiu i la comunitat autònoma. Els descendents menors de 21 anys s’inclouen en el Grup I, mentre que els majors de 21, cònjuges, ascendents i adoptants formen el Grup II. Els col·laterals de segon i tercer grau, com germans, oncles o nebots, integren el Grup III, i els col·laterals de quart grau o parentius més llunyans, el Grup IV.

A Madrid, Andalusia, Extremadura, Múrcia i La Rioja, els grups I i II poden beneficiar-se de bonificacions de fins al 99%, mentre que a Balears i Canàries s’arriba al 100%, estenent-se a Canàries a alguns casos dels grups III i IV. Catalunya ofereix bonificacions reduïdes: entre el 99% i 57% per al Grup I i entre el 60% i 28% per al Grup II. Astúries no grava herències inferiors a 300.000 euros per als grups I i II, i el País Basc estableix un llindar de 400.000 euros. Navarra aplica un 0% fins als 250.000 euros per a cònjuges, incrementant-se progressivament fins al 16% per a altres familiars.

@ahorraconayuda assenyala que “els alts costos associats a l’acceptació d’una herència, especialment per als grups més distants, poden ser tan elevats que, en molts casos, és més costós acceptar-la que renunciar-hi”. Quan es combina aquesta càrrega amb les inversions requerides per la Directiva Europea, la transmissió de propietats esdevé gairebé impossible per a famílies amb recursos limitats.

Conseqüències d’incomplir els requisits: un risc de pèrdua econòmica i exclusió

Si els propietaris no compleixen els terminis de la Directiva Europea o les exigències de la Llei de Vivenda, les conseqüències són immediates i severes. Les propietats perden valor i es tornen inadequades per a la venda o el lloguer, generant un efecte d’expulsió econòmica. Aquest fenomen no només afecta els propietaris individuals, sinó que també pot alterar tot el mercat immobiliari, creant un desequilibri en l’oferta i la demanda d’habitatges.

En termes pràctics, un propietari que no aconsegueixi actualitzar un habitatge de classe F a classe E abans del 2030 podria veure com el seu immoble perd més d’un 30% del seu valor de mercat, a més d’enfrontar-se a la impossibilitat de llogar-lo a preus de mercat en zones tensionades. Si es tracta d’heretar una propietat sense mitjans per reformar-la i amb impostos elevats, l’única sortida pot ser renunciar a l’herència, venent l’immoble a preus baixos o abandonant-lo.

Impacte econòmic per territori: una anàlisi comparativa

L’efecte combinat de la Directiva (UE) 2024/1275, la Llei 12/2023 i la fiscalitat sobre herències no és uniforme a tot Espanya. Els costos i la pressió sobre els propietaris depenen de diversos factors: la qualificació energètica inicial de l’immoble, la seva tipologia, la comunitat autònoma i el grup de parentiu de l’hereu.

Costos d’actualització energètica

Per a un habitatge unifamiliar amb qualificació F o G, la inversió necessària per assolir la classe E abans del 2030 pot oscil·lar entre 25.000 i 40.000 euros, tenint en compte obres d’aïllament, renovació de finestres i sistemes de climatització. Per passar de classe E a D abans del 2033, s’estima un cost addicional d’entre 15.000 i 30.000 euros.

• En edificis de pisos o blocs residencials, el cost mitjà per habitatge pot ser inferior gràcies a les economies d’escala, però continua sent significatiu. En comunitats amb parc antic, com Andalusia o Castella-la Manxa, la inversió mitjana per habitatge per assolir la classe E supera els 30.000 euros, mentre que en zones urbanes com Madrid o Barcelona pot arribar als 35.000-40.000 euros degut a la complexitat tècnica dels immobles.
• Per a edificis no residencials, l’escenari és encara més rigorós. Aquells amb baixa eficiència energètica hauran de realitzar reformes obligatòries abans del 2030 per aconseguir la classe E, i de nou abans del 2033 per assolir la D. L’incompliment comportarà l’exclusió del mercat i la depreciació immediata dels actius.

Impacte de l’Impost de Successions per comunitat autònoma

L’Impost de Successions i Donacions afegeix un cost addicional significatiu, especialment quan la propietat heretada requereix reformes energètiques. El seu impacte varia segons la comunitat autònoma i el grup de parentiu:

• A Madrid, Andalusia, Extremadura, Múrcia i La Rioja, els hereus dels grups I i II gaudeixen de bonificacions de fins al 99%, però els grups III i IV s’enfronten a tipus impositius que poden superar el 20-25% del valor de l’immoble.
• Les Balears i Canàries ofereixen bonificacions del 100% per als grups I i II, i alguns casos dels grups III i IV a Canàries, reduint considerablement la càrrega fiscal sobre herències directes.
• Catalunya presenta bonificacions més limitades: entre el 99% i el 57% per al Grup I i entre el 60% i el 28% per al Grup II, deixant els hereus de graus més llunyans amb una càrrega fiscal elevada.
• Astúries no grava herències inferiors a 300.000 euros per als grups I i II, mentre que al País Basc el llindar és de 400.000 euros.
• Navarra aplica un 0% per a cònjuges fins a 250.000 euros, incrementant-se progressivament fins al 16% per a altres familiars.

La combinació de la inversió obligatòria en eficiència energètica i els impostos autonòmics pot fer que la transmissió de propietats es torni inviable per a molts. Per exemple, un hereu a Catalunya que rebi un habitatge de 200.000 euros classificat com a F podria haver de fer reformes de 25.000-30.000 euros per aconseguir la classe E, més un impost de successions que podria superar els 40.000 euros segons el seu grau de parentiu i base imposable. A la pràctica, acceptar l’herència podria resultar més car que renunciar-hi.

Comparativa per tipologia i localització

L’efecte és diferenciat segons el tipus d’immoble:

• Habitatges unifamiliars antics a zones rurals: inversió energètica alta i menor valor de mercat, generant risc d’abandonament.
• Pisos en blocs urbans antics: cost elevat per reformes tècniques i limitacions legals sobre el lloguer; risc de devaluació i dificultat per vendre.
• Immobles de lloguer social o protegits: combinació de reformes obligatòries i limitació d’ingressos, creant un desequilibri econòmic que desincentiva la propietat privada.

En tots els casos, la convergència de la directiva europea, la Llei d’Habitatge i la fiscalitat autonòmica crea un escenari en què mantenir, vendre o llogar una propietat esdevé una càrrega insostenible per a una part significativa dels propietaris, generant pressió cap a la cessió d’immobles a l’Estat o a fons públics.

Un futur incert per a la propietat privada

L’anàlisi econòmica revela que la propietat privada a Espanya i Europa s’enfronta a un futur complex. Els propietaris es veuen obligats a fer inversions massives en eficiència energètica, afronten restriccions legals sobre lloguer i venda, i han d’assumir impostos elevats en heretar propietats. Aquesta combinació de factors podria transformar la propietat privada en un privilegi reservat només a aquells capaços d’assumir els costos totals, mentre que una gran part del parc immobiliari podria passar a control públic, afavorint col·lectius vulnerables i migrants dependents d’ajudes econòmiques.

Com conclou @ahorraconayuda, “el cost de l’eficiència energètica es convertirà en la nova hipoteca silenciosa que molts propietaris no podran pagar”, subratllant que la convergència normativa no és només una qüestió ambiental o social, sinó una transformació estructural del mercat de l’habitatge a Europa.

Cap a un parc d’habitatge públic: implicacions socials i econòmiques

La confluència de directives europees, la Llei d’Habitatge i la fiscalitat sobre successions podria desencadenar una transferència massiva de propietats privades al control estatal. La política d’habitatge públic afavoreix col·lectius vulnerables i població migrant dependent d’ajudes econòmiques, fet que podria generar un augment significatiu del parc d’habitatges sota gestió pública.

Per a molts experts, aquest procés planteja la pregunta de si la sostenibilitat i la justícia social són el veritable objectiu o un instrument per a un major control de l’Estat sobre el patrimoni dels ciutadans. La propietat privada s’enfronta a una amenaça real de convertir-se en un privilegi reservat a qui pugui afrontar els costos combinats d’eficiència energètica, regulació del lloguer i fiscalitat hereditària.

En aquest context, el dret a l’habitatge, lluny de ser només una política de protecció social, es transforma en un factor determinant que pot redibuixar completament l’estructura del mercat immobiliari i el concepte mateix de propietat privada a Espanya i Europa.